Верховный суд защитил гражданина, купившего квартиру у мошенников

Верховный суд России защитил добросовестного покупателя квартиры, которую изначально присвоили себе мошенники. Принципиальный момент: человек не должен становиться крайним, если оплошность (мягко говоря) допустили чиновники.

В данном случае предыдущий хозяин квартиры умер в 2011 году, не оставив наследников. Такое имущество называется выморочным, квадратные метры должны были отойти государству. Однако чиновники не поторопились заявить государственные права. А в 2017 году покойный каким-то образом продал свою квартиру. К покупателю, конечно, есть большие вопросы: как он сумел вытащить человека буквально с того света и все оформить. Но теперь и покупателя надо искать: через год человек продал квартиру другому гражданину. А тот другой и оказался кандидатом в крайние. Правоохранители возбудили уголовное дело по факту мошенничества, а чиновники вознамерились забрать у последнего покупателя квартиру.

Сам покупатель был признан добросовестным. То есть он ничего не знал о "потусторонней" истории квартиры. Это некие мошенники годом ранее оформили фиктивный договор и увели квартиру. Потом жилье перепродали честному человеку. А честному человеку пришлось разбираться с проблемами. Стандартная схема.

К человеку подали иск об истребовании выморочной квартиры. Таким образом, гражданину предлагалось съехать и вместе с чиновниками начать искать мошенников. Если мошенники найдутся, их, безусловно, обяжут вернуть человеку деньги за квартиру. Но когда они найдутся и, главное, когда смогут вернуть деньги (и смогут ли), вопрос открытый. Хотя съезжать требовалось прямо сейчас.

Однако Верховный суд страны встал на сторону человека. Он признал незаконным истребование выморочной квартиры у добросовестного приобретателя.

Как объясняет руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров Бюро адвокатов "Де-юре" Марина Николаенко, как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются ГК РФ особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону. Это значит, что для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется, на них не распространяются правила о сроке принятия наследства, а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока. При этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке.

"Однако Верховный суд России обратил внимание на то, что законодательство все равно регулирует вопросы срока совершения определенных действий, направленных на приобретение наследства в виде выморочного имущества", - говорит Марина Николаенко.

Иными словами, чиновники не связаны сроком в полгода, чтобы вступить в наследство, когда речь о выморочном имуществе. Однако и затягивать дело на целую вечность они не должны.

По правилам, чиновники должны собирать информацию о жилых помещениях, в которых более шести месяцев никто не проживает, а также о жилых помещениях, за которые более шести месяцев не производится оплата жилищных, коммунальных и иных услуг, или оплата производится от имени умершего лица. Также законом предусмотрено, что по истечении 6-месячного срока чиновники после получения паспортных данных умершего собственника жилого помещения и сведений о государственной регистрации его смерти направляют запрос в нотариальную палату о наличии открытого наследственного дела в отношении данного наследодателя и обращаются к нотариусу с соответствующими документами.

"Вышеуказанные сроки и отсутствие каких-либо действий со стороны департамента на протяжении более чем шести лет, если считать до первой регистрации права собственности, дали основание предполагать об отсутствии у лица заинтересованности и бездействие, которое повлекло за собой утрату возможности истребования имущества, - говорит Марина Николаенко. - Более того, судом сделан акцент на то, что данное бездействие является основанием для утраты регистрации права собственности на имущество за городской администрацией даже в случае выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц. То есть бездействие лица в данном случае квалифицируется как отказ департамента от имущества в целом несмотря на то, что против самого департамента были совершены мошеннические действия".

Она отмечает, что Верховный суд РФ в данном деле исследовал максимум из возможного, сослался на постановление Конституционного суда РФ от 22.06.2017.

Совет от юриста

Как защитить себя при покупке недвижимости.

Перечень действий, которые в случае спора будут квалифицированы как добросовестное поведение, уже долгое время стандартный:

- проверка финансового положения продавца (сайты судов на предмет наличия судебных дел, в которых продавец является ответчиком, сайт федеральной службы судебных приставов для проверки наличия исполнительных производств в отношении продавца);

- стоимость жилья (сильно ниже рынка - повод задуматься);

- анализ первичных документов о собственности (когда и при каких обстоятельствах у продавца появилась недвижимость);

- анализ выписки из ЕГРН. Обратите внимание на собственников (соответствуют ли данные продавца, с данными указанными в документе), на наличие обременений, на указание "совместная собственность супругов";

- уточнение информации о нахождении продавца в зарегистрированном браке (дата расторжения брака, если он расторгнут). Даже если брак расторгнут, но продаваемая недвижимость куплена в браке и вопрос с разделом имущества не разрешен, необходимо согласие на продажу, иначе бывший супруг/супруга могут оспорить сделку.

- анализ выписки из домовой книги, единого жилищного документа. Кто проживал, куда и когда убыл с места жительства, есть ли долги за коммунальные услуги (это тоже иногда бывает неожиданностью). Например, проживающий в квартире гражданин (это относится к приватизированному жилью), который убыл из нее в места лишения свободы, имеет право оспорить продажу.

- Лучше всего для оформления сделки обратиться к нотариусу.