Как купить жильё паре, не состоящей в браке: риски и защита
Жить вместе без штампа в паспорте и копить на общую недвижимость — обычная практика. Но когда речь заходит о покупке квартиры или дома, начинаются сложности. С точки зрения закона вы с партнёром — чужие друг другу люди. Режим совместной собственности, который автоматически защищает супругов, на вас не распространяется. В этой статье разберём, как грамотно оформить сделку, распределить доли и не потерять деньги при расставании.
Правовой статус пары: почему это важно для финансов
В российском законодательстве понятия «гражданский брак» или «сожительство» не существует. Если вы не зарегистрировали отношения, ваши имущественные вопросы регулируются не Семейным, а Гражданским кодексом.
Отсюда проистекают основные риски. По общему правилу, если квартира оформлена на одного из сожителей, второй не имеет на данный объект недвижимости никаких прав, даже если вкладывал деньги.
Татьяна Миконипартнёр практики частных клиентов адвокатского бюро «Вертикаль», руководитель практики Pro Bono, адвокат
Тот, на кого зарегистрирована квартира, обладает абсолютной полнотой власти решать, что делать с этой квартирой, добавляет эксперт. Значит, он может продать или заложить недвижимость без согласия другого.
Если вы вносили деньги за квартиру, оформленную на партнёра, суд может расценить это как «добровольное дарение». Вернуть средства будет практически невозможно.
В такой ситуации защитить себя можно путём оформления письменного займа между партнёрами. Займ лучше оформить в виде договора и предоставлять его безналичными переводами с указанием назначения платежа.
Наталья Гусеваадвокат московской коллегии адвокатов «Аронов и партнёры»
Как правильно оформлять покупку жилья
Однако снизить риски при покупке квартиры без официального брака можно. Для этого нужно оформить жильё в общую долевую собственность, то есть выделить каждому партнёру свою часть недвижимости. Размер долей прописывается в договоре купли-продажи.
Квартиру можно разделить пополам или в любой другой пропорции. Например, если один партнёр вложил 80% суммы, а другой — 20%, логично оформить 80 и 20% соответственно.
Что даёт долевая собственность:
- у каждого — своя определённая доля и связанные с ней обязанности;
- каждый платит налог на недвижимость пропорционально доле;
- можно разделить лицевые счета ЖКХ, чтобы получать отдельные квитанции.
Долевая собственность также позволяет каждому из пары получить налоговый вычет.
Каждый из сожителей вправе получить имущественный вычет. При этом вычет за покупку квартиры и вычет по ипотечным процентам распределяются между сожителями строго пропорционально их долям.
Татьяна Миконипартнёр практики частных клиентов адвокатского бюро «Вертикаль», руководитель практики Pro Bono, адвокат
Пример. Квартира куплена за 3 миллиона в долевую собственность: доля партнёра А — 70%, партнёра Б — 30%. Каждый может получить имущественный вычет со стоимости своей доли, но не более 2 миллионов рублей на человека.
Партнёр А: его доля стоит 3 000 000 × 70% = 2 100 000 рублей. Он вернёт 13% от 2 000 000 = 260 000 рублей.
Партнёр Б: его доля стоит 3 000 000 × 30% = 900 000 рублей. Он вернёт 13% от 900 000 = 117 000 рублей.
Если один из совладельцев захочет продать свою долю, второй имеет преимущественное право её купить. Сначала долю предлагают партнёру, и только после его письменного отказа можно продавать её третьим лицам.
Сравнение: единоличная и долевая собственность
Ипотека без официального брака: как оформить
Взять ипотеку в гражданском браке тоже никто не запрещает. Для этого вы становитесь созаёмщиками — основным и вторым. Банк оценивает совокупный доход обоих партнёров, что позволяет претендовать на бóльшую сумму кредита.
Однако статус созаёмщика сам по себе не означает право собственности на долю. Право на квартиру возникает из договора купли продажи и регистрации в ЕГРН. Поэтому нужно одновременно закреплять и кредитные обязательства, и доли в собственности. Иначе один человек может платить ипотеку, но не иметь доли в квартире.
Аркадий Вайманпартнёр юридической фирмы «АНП Зенит»
Однако банки неохотно выдают займы на покупку доли в недвижимости, поскольку такой объект не особенно ликвиден для банка, продолжает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Жанна Колесникова.
Поэтому если приходится брать общий кредит, важно заранее договориться о двух моментах: в каких долях платить по кредиту и о соответствующем распределении долей в квартире.
Жанна Колесниковаруководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»
Чтобы зафиксировать договорённости и защитить себя, сделайте следующее:
- Закрепите доли в собственности сразу, если на это согласен банк. Включите в договор купли-продажи условие об общей долевой собственности с указанием долей. Если банк против — фиксируйте доли в отдельном письменном соглашении между собой.
- Заключите письменное соглашение о порядке оплаты ипотеки в простой письменной форме. Пропишите, кто и в каком размере вносит ежемесячный платёж, как делятся досрочные погашения, что происходит при расставании (право выкупа доли, сроки, цена).
- Все платежи делайте безналично со своего счёта. В назначении платежа указывайте: «Погашение ипотеки по договору №... за такой-то месяц». Если переводите деньги за квартиру, оформленную на партнёра, оформите договор займа — иначе суд может признать перевод дарением.
Даже если вы всё оформили правильно, остаются риски. Если квартира куплена в ипотеку и созаёмщиками выступают двое, то при длительной просрочке негативную отметку в кредитных историях получают оба, говорит Колесникова. И независимо от того, по вине кого образовался долг, банк обращает взыскание на всю квартиру. Поэтому более сознательному заёмщику придётся вносить весь платёж.
И даже если все ипотечные платежи совершал один из партнёров, это не даст ему права претендовать на всю квартиру или требовать увеличения своей доли. В таком случае он сможет потребовать только возврата денег через суд.
Жанна Колесниковаруководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры»
Наследование квартиры в гражданском браке
Если один из партнёров умирает, судьба недвижимости зависит от формы собственности.
- Квартира оформлена на умершего единолично. Второй партнёр не является наследником, поскольку официальный брак не зарегистрирован. Единственный способ получить жильё — завещание, составленное умершим. Без завещания партнёр может претендовать только на возмещение денег, которые он вложил в покупку, и то через суд при наличии доказательств.
- Квартира в долевой собственности. Доля умершего переходит к его наследникам (детям, родителям, официальному супругу, если он есть). Второй партнёр сохраняет свою долю. Наследники могут продать ему унаследованную долю, и тогда квартира полностью перейдёт в собственность пережившего партнёра.
Если вы хотите защитить интересы партнёра на случай смерти, составляйте завещание в его пользу.
Материнский капитал в гражданском браке
Материнский капитал — целевая выплата, которая принадлежит матери и детям. Распоряжаться им может только женщина, и это важно учитывать при покупке квартиры в незарегистрированных отношениях.
- При покупке квартиры с использованием маткапитала женщина обязана выделить доли в жилье каждому ребёнку (в течение полугода после покупки или снятия обременения). Размер долей определяется самостоятельно.
- Партнёр при этом автоматической доли не получает — только через нотариальное соглашение или брак до выделения долей детям.
Если вы берёте ипотеку как созаёмщики с выделением долей, а затем рождается ребёнок, маткапиталом можно погасить только ту часть долга, которая относится к матери.
Если вы поженились после покупки квартиры
Квартира, приобретённая до официального брака, считается добрачным имуществом. При разводе она не делится — каждый остаётся при своей доле, зафиксированной в договоре купли-продажи или в ЕГРН.
Однако если вы платили кредит уже после регистрации брака, то эти платежи считаются общими (доходы супругов совместные).
Риск возникает тогда, когда покупатель берёт ипотеку на своё имя, а в последующем вступает в брак и продолжает исполнять обязательства по кредиту. Траты средств на возврат кредита будут являются тратами семейного бюджета. В случае развода супруг сможет претендовать на половину выплаченных денег.
Наталья Гусеваадвокат московской коллегии адвокатов «Аронов и партнёры»
Это сложный момент, поэтому лучше его заранее урегулировать. Помогает в этом брачный договор. Его можно заключить в любой момент: до брака, сразу после или спустя годы. В договоре пропишите:
- кому и при каких обстоятельствах достанется квартира (в том числе после смерти);
- как делятся ипотечные платежи при разводе;
- что происходит с уже сделанным ремонтом и улучшениями.
Брачный договор вступает в силу только после официальной регистрации брака. Для отношений без штампа он бесполезен.
Что нужно запомнить
Купить жильё в гражданском браке можно и безопасно, если подойти к делу ответственно. Главные правила:
- Не оформляйте квартиру на одного. Всегда используйте долевую собственность с фиксацией долей в Росреестре.
- Ипотеку берите как созаёмщики — так учтут общий доход и будет понятна ответственность.
- Заключите письменное соглашение (или брачный договор в случае регистрации брака), пропишите все сценарии расставания, выкупа долей и наследования.
- Не ждите конфликтной ситуации. Договоритесь сразу же — и тогда общее жильё станет настоящей семейной крепостью, а не источником проблем.
Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.