Как супругам законно уменьшить налог при продаже жилья
Продажа жилья — это не только важное финансовое решение, но и поле для применения выгодных юридических приёмов. Если речь идёт о совместной недвижимости супругов, возникает вопрос: как снизить налоговую нагрузку? На реальном примере моей знакомой рассмотрим, как это сделать законно и при этом избежать неприятностей с налоговой.
Два инструмента оптимизации: соглашение и брачный договор
У супругов есть два законных способа снизить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости:
- подписать соглашение о распределении дохода;
- заключить брачный договор.
В первом случае им нужно подать две декларации. Во втором — налог по умолчанию должен будет заплатить титульный собственник — тот, кто указан в документах.
Соглашение о распределении дохода
Это документ фиксирует, какая доля выручки от продажи жилья принадлежит каждому из супругов. Такое соглашение можно заключить в простой письменной форме, но лучше заверить нотариально, советует налоговый консультант Елена Дементьева.
Если доход от сделки нужно полностью передать одному из собственников, то лучше заключить брачный договор. Соглашение о распределении дохода, по которому один из супругов получает все деньги, привлекает внимание налоговой.
Елена Дементьеванезависимый налоговый консультант
Важно понимать, что соглашение о распределении дохода не отменяет того, что у супруга есть доля в квартире. Если в договоре купли-продажи указать заниженную цену, то налоговая может решить, что человек продал свою долю и скрыл доход. В этом случае инспектор доначислит налог.
Важно. Это соглашение нужно составить в том же налоговом периоде, когда получены деньги от продажи. Воспользоваться им могут не только супруги, но и собственники, не состоящие в браке.
Брачный договор
В отличие от соглашения, этот документ меняет режим владения имуществом. Обычно его подписывают при необходимости полностью передать квартиру одному супругу. Срок владения жильём для него не обнуляется, что подтвердил Минфин. Это плюс для налоговой оптимизации.
Однако заключать такой договор нужно заранее, а не перед самой продажей. Минфин указал: если это делается исключительно для ухода от налога, освобождение неприменимо.
Когда выгодно распределять доход или доли в жилье: две ситуации
1. У одного супруга прошёл минимальный срок владения, а у второго нет
Налог при продаже не платится, если вы владели квартирой больше пяти лет. А если это единственное жильё, наследство, приватизированная вами квартира или дар от близкого родственника, для освобождения достаточно трёх лет.
Если минимальный срок истёк только у одного из супругов, можно по брачному договору передать квартиру ему и затем продать её без уплаты НДФЛ. Главное — заключить договор задолго до сделки, чтобы у налоговой не возникло подозрений, что это сделано для ухода от платежей в бюджет.
Рассмотрим на примере моей знакомой Елизаветы и её мужа. Елизавета и её муж заключили у нотариуса брачный договор, по которому она передала супругу свою часть квартиры. До этого жильё четыре года было их общей совместной собственностью. После подписания контракта муж стал единоличным владельцем объекта. Для него — это единственное жильё, для неё — нет. При переезде в Москву супруги продали жильё.
По закону в таком случае муж не платит налог на доходы физических лиц, так как минимальный срок владения для единственного жилья равен трём годам. По прошествии этого времени продажа квартиры не облагается НДФЛ.
Однако здесь есть нюанс: для Елизаветы, у которой имеется и другая недвижимость, минимальный срок — пять лет. При этом налоговая сняла её долю с учёта (это происходит после продажи) через четыре года. В такой ситуации ей может прийти уведомление о налоге: формально она действительно перестала быть собственником, хотя дохода от продажи и не получила.
Поэтому после продажи квартиры жене следует направить в налоговую пояснение, почему она не должна подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог. Вместе с ним нужно подать подтверждающие документы — брачный контракт и договор купли-продажи.
Елена Дементьеванезависимый налоговый консультант
2. Один супруг — резидент, второй — нерезидент
При продаже жилья нерезидент платит налог по ставке 30% со всей суммы дохода. Резидент платит только 13% (15%, если прибыль превысила 2,4 миллиона рублей), а также может воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 миллиона рублей (или вычетом в размере подтверждённых расходов на покупку). Разница в налогах между супругами в таком случае будет существенной.
Предположим, квартира продана супругами за 9 миллионов рублей, срок владения не истёк. Оба они — титульные собственники, но жена — нерезидент. При распределении доходов 50 / 50 и применении вычета муж заплатит:
4,5 миллиона – 1 миллион = 3,5 миллиона рублей. Это выше порога в 2,4 миллиона, следовательно, налог начислят по двум ставкам:
2,4 миллиона × 13% = 312 тысяч рублей.
1,1 миллиона × 15% = 165 тысяч рублей.
Итого: 477 тысяч рублей.
Жена заплатит:
4,5 миллиона × 30% = 1,35 миллиона рублей. Итого семья отдаст государству 1,805 миллиона рублей.
Теперь посчитаем налог, если по брачному договору передать квартиру мужу заранее и продавать уже как его единоличную собственность:
(9 миллионов – 1 миллион) = 8 миллионов рублей.
2,4 миллиона × 13% = 312 тысяч рублей.
5,6 миллиона × 15% = 840 тысяч рублей.
Итого: 1,152 миллиона рублей.
Экономия составит 675 тысяч рублей.
Вместо брачного договора в этом случае можно заключить договор дарения доли. Но делать это также нужно заранее. Соглашение о распределении дохода тоже допустимо, но прописать жене доход ноль рублей не получится, так как соглашение не отменяет владение долей, а значит, должна быть и прибыль от её продажи.
Елена Дементьеванезависимый налоговый консультант
Когда декларацию можно не подавать
В некоторых случаях закон позволяет продавцу не предоставлять в налоговую отчётность по итогу сделки.
Декларация не нужна, если:
1. Минимальный срок владения истёк у обоих супругов. В этом случае оба они освобождаются от обязанности уплачивать НДФЛ после продажи квартиры.
2. Доход от продажи не выше 1 миллиона рублей на каждого супруга и не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. В этом случае доход от сделки полностью перекрывается стандартным вычетом. Но если цена продажи окажется ниже 70% от кадастра, налог доначислят.
Пример. Допустим, кадастровая стоимость квартиры — 3 миллиона рублей. 70% от неё — 2,1 миллиона рублей. Вы продали её за 1,8 миллиона (неважно, реальная это цена или вы занизили её в договоре). Но для налоговой ваш доход составит 2,1 миллиона рублей (кадастровая стоимость × 0,7), потому что 1,8 миллиона меньше 70% от кадастра.
3. В семье как минимум двое детей, и соблюдены требования п. 2.1. статьи 217.1 НК РФ. Согласно ему, супруги с двумя и более детьми могут продать квартиру без налога, даже если минимальный срок владения не истёк.
Декларацию подавать не нужно, если соблюдено сразу несколько условий: новое жильё нужно купить в том же году или до 30 апреля следующего, и оно должно быть больше или дороже проданного. Также важно, чтобы кадастровая стоимость старой квартиры не превышала 50 миллионов рублей, а у семьи не было другой, более просторной недвижимости, где им принадлежит более половины доли
Важно. Во всех трёх льготных случаях вместо декларации нужно предоставить налоговой письменные пояснения. Иначе вам могут начислить налог на основании данных Росреестра.
Ошибки, которые приведут к отказу в снижении налога
1. Неправильный расчёт дохода. Цена сделки не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. В противном случае налог рассчитают по формуле «Кадастровая стоимость × 0,7».
2. Соглашение о распределении дохода составлено в простой письменной форме. Хотя ФНС это допускает, некоторые инспекции требуют нотариального заверения. Этот момент лучше уточнить заранее.
3. Брачный договор заключён перед самой продажей. Минфин и ФНС считают это попыткой уйти от налога. Заключайте договор заранее.
4. Отсутствие пояснений после продажи. Если не объяснить налоговой, почему вы не получили дохода или имеете право на льготу, налог начислят автоматически.
Если вы сомневаетесь в своих действиях, обратитесь к налоговому консультанту. Ошибки могут стоить десятков тысяч рублей и времени на суды.
Как супругам снизить налог при продаже жилья: главное
Супруги могут законно снизить налог при продаже общего жилья — через соглашение о распределении дохода или брачный договор. Соглашение позволяет установить пропорции дохода так, чтобы большую его часть получил тот супруг, у которого есть право на налоговые льготы. Однако распределять прибыль в пропорции 100/0 не рекомендуется — это вызывает вопросы у налоговой.
С помощью брачного договора распределяется не доход, а доли в недвижимости. Это удобно, если нужно передать одному из супругов весь объект целиком. Срок владения жильём для него не обнулится. Получив квартиру по брачному договору, можно продать её без налога, если у собственника уже истёк минимальный срок владения.
Если соглашение о распределении дохода заключается при проведении сделки, то брачный договор лучше подписать заблаговременно. Если заключить его перед самой продажей, это могут расценить как попытку уйти от налога. В сложных ситуациях посоветуйтесь с налоговым консультантом.
Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.
Как подготовиться к сделке с электронной регистрацией недвижимости