Что ждёт рынок недвижимости в 2026 году
Рынок недвижимости входит в 2026 год в состоянии сдержанного равновесия. После активного роста, вызванного массовой доступностью льготной ипотеки, он адаптировался к более дорогим деньгам и жёстким условиям кредитования. Спрос сохраняется, но стал более рациональным, а предложение — более ограниченным из-за снижения темпов запуска новых проектов. Спросили экспертов, что будет дальше с ценами, спросом и предложением, ипотекой, а также к чему стоит готовиться покупателям и продавцам.
Первичный рынок: спрос, цены и предложение
Что будет влиять на спрос
В 2026 году спрос на первичное жильё по-прежнему во многом будет определяться доступностью семейной ипотеки. Эта программа была практически единственным драйвером рынка в 2025 году. У некоторых застройщиков её доля в портфеле продаж достигала 90%, отметил директор по ипотечным продажам ГК «А101» Рустам Азизов.
В январе 2026 года эксперты прогнозируют дополнительный краткосрочный всплеск активности по семейной ипотеке, связанный с ужесточением её условий. С этого момента одна семья сможет оформить только один льготный кредит, а не два, как ранее. Плюс супруги будут обязаны выступать созаёмщиками. Это блокирует покупку дополнительных квартир в инвестиционных целях. А также пресекает донорские схемы, когда льготный кредит оформляется на фиктивного заёмщика и деньги получает третье лицо.
Это создаёт на январь 2026 года краткосрочное «окно возможностей» для тех покупателей, кто хочет воспользоваться семейной ипотекой до ужесточения условий. Повышенная активность зафиксирована уже в конце 2025 года: по итогам IV квартала ожидается прирост спроса не менее 25% относительно предыдущего периода.
Наталья Кругловауправляющий партнёр Trophy Assets
Внесённые в программу поправки фактически переводят семейную ипотеку из инвестиционного инструмента в строго социальный — для покупки одного жилья, полагает Наталья Круглова. При этом власти обсуждают дальнейшее ужесточение правил программы — в частности, привязку ставки к количеству детей, а самой ипотеки — к региону регистрации заёмщика. Если эти ограничения заработают, спрос может заметно охладиться.
Динамику спроса на рыночную ипотеку в 2026 году во многом будет определять размер ключевой ставки, цикл снижения которой начался в 2025 году. Такое мнение «Рамблеру» высказал руководитель цифрового развития продаж Tashir Estate Дмитрий Польской.
В начале 2026 года снижение будет минимальным (0,5–1%), чтобы не создавать дополнительного давления на макроэкономику. Со второго квартала цикл продолжится, и к середине года ключевая ставка может составить 12–13%. Это обеспечит более низкие ставки по ипотеке и позволит большему числу покупателей войти в рынок, — прогнозирует Польской.
Однако ситуация может пойти и по другому сценарию. В конце 2025 года Центробанк заявил о готовности придерживаться жёсткой политики столько, сколько потребуется для стабильного охлаждения экономики. Официальный прогноз регулятора на 2026 год — ставка на уровне 13–15%. Но чтобы рыночная ипотека стала по-настоящему выгодной для заёмщиков, она должна опуститься хотя бы до 10%, полагает Рустам Азизов.
Однако даже в таких условиях число сделок будет расти. Клиенты понимают, что с учётом политики регулятора уже через 1,5–2 года смогут рассчитывать на выгодное рефинансирование займов. Кроме того, снижение ставки приводит к падению капитализации по депозитам. В результате многие отказываются от продления вкладов и переориентируются на покупку первичного жилья.
Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
Готовы ли застройщики к запуску новых проектов
Объёмы нового предложения в 2026 году будут расти сдержанно, полагают участники рынка. Высокая стоимость финансирования стройки по-прежнему ограничивает активность девелоперов. Запуски новых проектов останутся умеренными, а фокус сместится на доработку уже начатых.
Итоговые объёмы ввода останутся близкими к уровню 2025 года с незначительным снижением к концу периода, считает Дмитрий Польской. По его прогнозам, в Москве новых проектов на ранних стадиях строительства будет меньше на 8% год к году, а среди уже реализуемых корпусов снижение составит до 11%.
Сокращение запуска новых проектов формирует дефицит предложения, что дополнительно поддерживает цены и ограничивает возможности коррекции цен вниз даже при временном ослаблении спроса, отметила Наталья Круглова.
Куда двинутся цены
Эксперты не видят предпосылок для снижения цен даже при сдержанном спросе. На рынок продолжают давить высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства и ограниченное предложение из-за замедления темпов запуска новых проектов.
В таких условиях рост цен на жильё выглядит неизбежным, — подчёркивает директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников. В среднем по рынку ожидается умеренное подорожание вторичной недвижимости, близкое к инфляции или выше, в зависимости от состояния экономики. Однако в Москве рост может быть более резким — до 15–20% за год, — прогнозирует эксперт.
Одна из причин роста — ощутимый дефицит предложения в массовом сегменте столицы, отмечает Наталья Круглова. Московский рынок меняет свою структуру: доступное жильё постепенно вытесняется проектами бизнес-класса. По оценке аналитиков «Метриума», за 2025 год предложение в готовых проектах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы уменьшилось на 48%.
Сейчас больший объём строящегося в Москве жилья приходится на проекты бизнес-класса — 6,8 миллиона квадратных метров, что более чем в два раза превышает объём жилья в классе комфорт. За год предложение в этом сегменте выросло на 79%.
Причина такой трансформации — экономика девелоперских проектов. Ужесточение требований к архитектуре, благоустройству и качеству среды приводит к росту себестоимости строительства. Застройщикам становится всё менее выгодно запускать проекты массового сегмента. Вместо этого они смещают фокус в сторону бизнес-класса, где выше маржинальность.
Наталья Кругловауправляющий партнёр Trophy Assets
В результате бизнес-класс фактически становится новым «массовым» сегментом Москвы. Это автоматически повышает среднюю цену квадратного метра даже при стабильном объёме сделок.
Вторичный рынок: сдержанная динамика
Что будет влиять на спрос
Вторичный рынок в 2026 году останется стабильным, но будет менее динамичным, чем первичный. Льготные программы продолжают перетягивать часть спроса в новостройки, однако интерес к вторичке сохраняется, особенно в районах с развитой инфраструктурой.
На рынок продолжит влиять «эффект Долиной»: схемы мошенничества с недвижимостью нанесли долгосрочный удар по доверию покупателей. Согласно опросам, практически каждый пятый исключил вторичное жильё из возможных вариантов из-за страха стать жертвой обмана. Это тоже будет ограничивать спрос.
Светлана Опрышкодиректор портала «Всеостройке.рф»
Возвращение к массовым показателям рыночной ипотеки, способной подстегнуть интерес покупателей, в ближайшей перспективе эксперты считают маловероятным. Руслан Сырцов предполагает, что покупательская активность во вторичке вырастет вслед за снижением ключевой ставки в будущем. На увеличении числа сделок также скажется рост доли востребованных готовых новостроек от собственников, добавляет эксперт.
Если ключевая ставка всё же снизится, мы надеемся на повышенный спрос на вторичном рынке. Это, в свою очередь, положительно скажется и на первичке, так как большинство владельцев жилья в старых домах хотят приобрести более просторную квартиру в новостройке. Для этого им нужно продать своё жильё и взять недостающую сумму в ипотеку по приемлемой ставке, — полагает руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева.
Долина пообещала вернуть деньги Лурье. Почему только сейчас и как другим обезопасить себя?
Сохранится ли инвестиционный потенциал недвижимости
После изменения условий семейной ипотеки в феврале эксперты ждут сокращения инвестиционного спроса на жильё. Тем не менее интерес к недвижимости как защитному активу сохраняется на фоне падения привлекательности банковских вкладов из-за снижения ключевой ставки.
Однако характер этих инвестиций меняется: рынок уходит от спекулятивных стратегий в сторону более долгосрочных моделей.
Для частного инвестора с капиталом до 15 миллионов рублей надёжной стратегией может быть покупка первичного объекта с использованием льготной ипотеки. В таких моделях арендные платежи часто покрывают ипотечный платёж, а основная доходность формируется за счёт роста стоимости актива. Это позволяет сочетать текущий денежный поток, капитализацию и решение долгосрочных задач, например обеспечение жильём детей, — считает Владимир Колесников из «А101».
Новостройки в Москве дорожают быстрее инфляции уже на протяжении более чем 5 лет, и этот тренд сохраняется, сказал основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Особенно перспективными являются инвестиции в массовые новостройки. Экспозиция квартир на рынке жилья комфорткласса за прошедший год сократилась двукратно. А дефицит предложения, безусловно, стимулирует ускоренный рост цен.
Ярослав Гутновоснователь компании SIS Development
Помимо квартир, растёт интерес к кладовым и машино-местам, отметил Дмитрий Польской. По его данным, в 2025 году их стоимость в проектах бизнес-класса увеличивалась в среднем на 8–13%. Спрос и рост цен на них стимулирует дефицит объектов — количество машино-мест на жилой комплекс, как правило, меньше, чем число квартир в нём.
Стоит ли покупать квартиру в 2026 году
Покупка жилья в 2026 году может быть оправданной стратегией, но только при понимании, зачем именно и за счёт каких инструментов финансирования это будет сделано. Эксперты сходятся в том, что откладывать покупку первичного жилья «в ожидании лучших времён» — не самая удачная тактика, особенно если квартира нужна для жизни.
Рынок становится более рациональным: важно не «угадать момент», а выбрать качественный продукт и понятные условия. Наиболее выигрышными будут сделки в проектах с хорошей локацией, продуманной концепцией и высокой стадией готовности — особенно при возможности воспользоваться льготной ипотекой или рассрочкой с прогнозируемым платежом, — отметила директор по продажам Asterus Татьяна Шибанова.
На рынке уже сформировалась ситуация, при которой застройщики активно используют систему рассрочек. Такой механизм позволяет зафиксировать цену квартиры и отложить решение об ипотеке на 1,5–2 года — с расчётом на более комфортные ставки в будущем.
Рациональным, хоть и рискованным шагом может стать оформление рыночной ипотеки с прицелом на рефинансирование в будущем. При высокой инфляции и структурном дефиците жилья рост цен на первичном рынке может перекрыть издержки по процентам, особенно в столичных регионах.
Таким образом, покупка квартиры в 2026 году выглядит обоснованной, если речь идёт об использовании рассрочек или льготных программ и готовности держать объект в собственности несколько лет, а не рассчитывать на быструю перепродажу.
Стоит ли продавать квартиру в 2026 году
Продажа жилья в 2026 году, особенно с инвестиционной целью, требует более взвешенного подхода. По мнению экспертов, потенциал роста цен ещё не реализован в полной мере.
Сегодня выигрывают продавцы, которые точно попадают в платёжеспособный спрос и готовы к диалогу. Ликвидные объекты с хорошей локацией и адекватной ценой будут находить покупателя, пусть и не всегда быстро, — считает Татьяна Шибанова.
Сокращение предложения, прежде всего в сегменте доступного жилья, и высокая себестоимость новых проектов создают условия для дальнейшего удорожания недвижимости. На этом фоне не стоит торопиться с продажей тем собственникам, для которых этот вопрос не является срочным.
Продажа имеет смысл там, где локальное предложение ограничено, а цены на вторичное жильё растут быстрее инфляции. Сделка будет выгодной для продавца при ограниченном объёме новостроек и активном спросе в регионе, — отмечает Дмитрий Польской.
По мнению эксперта, не стоит откладывать продажу, если объект типовой и находится в высококонкурентном сегменте: ожидание может привести к большой скидке. В то же время редкие, качественные квартиры в хороших локациях продавать не стоит. При снижении кредитных ставок на них можно заработать.
Продажа квартиры в 2026 году оправданна, если объект уже достиг максимума своей инвестиционной привлекательности или собственник не может отложить сделку. Тем же, кто рассматривает жильё как долгосрочное вложение, удержание актива ещё 1–2 года, по оценкам рынка, может принести более высокую доходность.
Всё, что нужно знать о рынке недвижимости в 2026 году
Рынок недвижимости в 2026 году будет развиваться без резких движений и останется устойчивым. Сдержанный спрос, ограниченное предложение и зависимость от параметров семейной ипотеки формируют сценарий умеренного роста цен без ажиотажа. Цены продолжат рост, особенно в Москве (до 15–20%), на фоне дефицита жилья массового сегмента.
Покупать квартиру стоит, если вы используете льготные программы или рассрочку, выбираете качественный проект с хорошей локацией и планируете долгосрочное владение.
Продавать имеет смысл при наличии ликвидного объекта в условиях дефицита предложения в регионе. Инвестиционный потенциал сохранится, но станет более избирательным — успех будет зависеть от локации и долгосрочной стратегии.
Для покупателей и инвесторов ключевым фактором становится не скорость входа на рынок, а качество выбранного объекта и понимание долгосрочной логики рынка.
Как проверить продавца квартиры на долги, чтобы не остаться без жилья