Как не потерять дачу после покупки: правила подготовки к сделке для добросовестного покупателя
Вашу новую дачу могут отнять, даже если вы честно за неё заплатили. Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью объясняет, как надо делать покупку, чтобы сделку впоследствии не отменили.
Понятие «добросовестный покупатель» кажется чем-то из области морали, но в сделках с недвижимостью это конкретный юридический термин, и звучит он более формализованно — «добросовестный приобретатель». При оспаривании сделки в суде недобросовестного покупателя могут лишить права собственности на приобретённую недвижимость. При этом каждый покупатель уверен, что уж он-то точно добросовестный: деньги отдал, договор подписал, всё честно. Но на практике потерять и дачу, и деньги легче, чем кажется.
«Даже спустя годы после перехода права собственности есть риски неожиданно остаться без недвижимости — такое регулярно происходит в судебной практике. И главный способ защитить себя — провести максимальную проверку дачи и продавца».
Сергей Вишняковюрист, управляющий агентства недвижимости «Вишня»
Статус «добросовестного» не покупается и не оформляется. Но своевременно собранные справки и результаты заблаговременно проведённых проверок создадут в суде основание считать покупателя добросовестным, уточняет юрист.
Кто такой добросовестный покупатель
Термин «добросовестный приобретатель» используется в статье 302 Гражданского кодекса РФ и был уточнён в том числе Федеральным законом № 430-ФЗ от 16.12.2019. По сути, это юридическая характеристика, которая оценивается судом при разрешении спора.
«Добросовестным приобретателем считается человек, который перед покупкой сделал всё, что от него зависело, чтобы убедиться в юридической чистоте покупаемой недвижимости. Он действовал честно, досконально проверил все доступные документы, истребовал с продавца справки и не нарушал закон при оформлении сделки. А главное — он может всё это доказать», — объясняет Сергей Вишняков.
Тщательная проверка самого продавца и недвижимости — это базовая защита от мошенников и главный способ не попасть в криминальную схему и не потерять деньги ещё до регистрации сделки. Но даже при тщательных проверках случается, что покупатель приобретает дачу у продавца, который не имел права её продавать. В такой ситуации добросовестность становится главным аргументом, чтобы сохранить недвижимость за собой или хотя бы получить компенсацию.
Почему важно быть добросовестным: риски оспаривания сделки
Оспаривание сделки купли-продажи дачи может произойти по разным причинам, например:
- мошенничество, включая продажу участка по поддельным документам;
- продажа участка по доверенности, но без согласия настоящего собственника;
- появление новых наследников, которые ранее не знали о своих правах;
- нарушение прав несовершеннолетних, если дом или участок принадлежал (даже частично) несовершеннолетнему и сделка была совершена без согласия органов опеки.
«Логика суда такова: сначала проверяется законность сделки. Если обнаруживаются нарушения, суд выясняет, мог ли покупатель о них знать. Здесь и выходит на первый план ваша добросовестность, подтверждённая документально. Это не гарантирует автоматическую победу, но создаёт надёжную защиту от претензий», — предупреждает эксперт.
Есть и другие риски, но от них, увы, статус не спасёт — это, например, банкротство продавца: если продавец признан банкротом, сделка может быть оспорена даже спустя несколько лет после перехода права собственности. Поэтому, если при проверке документов перед сделкой обнаружатся признаки грядущего банкротства продавца, с его дачей и связываться не стоит.
Как стать добросовестным покупателем: пошаговая инструкция
Обычно все проверки проводит риелтор, но, если его нет или есть основания контролировать и проверять его действия, воспользуйтесь советами специалиста.
1. Проверка продавца
Продавец — пожалуй, главное действующее лицо, и его надо проверять с особой тщательностью. Вот основные моменты:
- Убедитесь, что продавец — действующий собственник участка, у которого есть право на продажу (бывают и ограничения). Проверьте действительность паспорта и документы о получении права собственности: на каком основании продавец владеет участком — купил он его, унаследовал, получил в подарок.
- Попросите предоставить справки из нарко- и психоневрологического диспансеров для всех совершеннолетних собственников. Закон не обязывает это делать, поэтому продавец может отказаться, но, если ему нечего скрывать, он согласится.
- Изучите судебные споры и обременения, связанные с участком, домом, продавцом, — через ЕГРН, открытые реестры судов и пр.
- Просмотрите все страницы в выписке из ЕГРН. Обратите внимание на обременения (дача не должна быть под арестом, в залоге) и количество собственников (если дачу продаёт один человек, а собственников несколько, это нарушение).
- Если сделка проводится по доверенности, проверьте последнюю в соответствующем реестре и убедитесь, что у доверенного лица есть полномочия на продажу и приём денег. При этом по возможности постарайтесь и лично познакомиться с настоящим собственником и убедиться, что он жив и здоров.
- По возможности дополнительно оцените самочувствие пожилого продавца или продавца-инвалида. Желательно освидетельствование психиатром в день сделки. Требуйте заключение специалиста по результатам осмотра — с печатью и подписью.
«Случается, что бабушка устала ездить на дачу и решила её продать. В день сделки она разволновалась, но договор подписала и в банк съездила. А спустя три месяца, с началом сезона, почувствовала себя лучше и пожалела о продаже. В суде она вполне может заявить, что в день подписания договора ей было плохо и она не осознавала своих действий. И суд вполне может встать на её сторону. Поэтому справка от осмотревшего бабушку врача лишней не будет», — рекомендует Сергей Вишняков.
2. Проверка объекта
Главный документ — свежая выписка из ЕГРН. Чем ближе к дню сделки она получена, тем лучше. В идеале надо получить свежую выписку накануне сделки.
«Учтите, что при покупке дачи должно быть две выписки — на участок и на дом. Нельзя купить дом отдельно от участка, и наоборот. Выписки вы можете заказать и сами, но из-за закона о защите персональных данных они будут неполными. А полную может получить только собственник или его доверенное лицо, если у него есть такие полномочия», — говорит эксперт.
Можно также запросить выписку с историей переходов права собственности. Плохой признак, если за последнее время (в течение 2–3 лет) переход права собственности регистрировался несколько раз, то есть дачу несколько раз продавали и покупали. Так мошенники часто заметают следы. Последний переход права вполне может быть законным, но один из предыдущих — нет. И именно по нему впоследствии может начаться оспаривание вашей сделки.
Уточните наличие долгов по налогам, коммунальным платежам, членским взносам в садовом товариществе.
Сравните цену с рыночной стоимостью — для этого достаточно посмотреть объявления о продаже соседних похожих дач. Если цена существенно ниже, это повод насторожиться и тщательнее проверять сделку.
3. Финансовая прозрачность
Для оплаты покупки используйте аккредитив, чтобы сохранилась платёжная история. Расчёты наличными или через банковскую ячейку суд может счесть подозрительными и недостаточно прозрачными.
Сохраняйте все документы, которые касались сделки: справки, выписки, чеки, переписка, договоры, акты приёма-передачи, отчёты об оценке, при наличии — заключения специалистов.
Не соглашайтесь на заниженную стоимость в договоре. Так делают продавцы, чтобы не платить налоги, но покупателю это невыгодно: если сделку признают недействительной, покупателю вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
«Сам факт, что вы занижаете стоимость сделки в договоре, уже может расцениваться судом как помощь в нарушении закона и как признак недобросовестности покупателя», — предупреждает Сергей Вишняков.
Как ни странно, особое внимание — к сделкам с близкими людьми. Здесь тоже необходимо соблюдать все формальности и собирать все возможные справки и документы. Во-первых, близкие регулярно судятся друг с другом. Во-вторых, суды нередко исходят из того, что при близких отношениях покупатель был осведомлён о проблемах с объектом — это значит, что доказать добросовестность будет сложнее.
Что делать, если сделку пытаются оспорить
Оспорить сделку можно только в суде. Именно на этом этапе покупатель должен доказать свою добросовестность: предоставить все документы, подтверждающие, что он действовал честно, проявил разумную осмотрительность и не знал о нарушении прав настоящего собственника.
«Увы, но добросовестность покупателя — это не стопроцентная защита, а лишь весомый аргумент в суде. Бывает, что сделку всё-таки оспаривают, и покупателю приходится возвращать своё приобретение», — признаёт Сергей Вишняков.
Когда сделку отменяют (хотя суд и подтвердил добросовестность покупателя), продавец должен вернуть деньги. Если денег у него нет, то покупатель, лишившийся приобретения, вправе рассчитывать на компенсацию за счёт государства — раньше можно было вернуть до 1 млн рублей, но с 2020 года можно вернуть даже всю сумму.
Главное о защите сделки
- Добросовестный покупатель — не моральная характеристика, а юридический статус. Если сделку оспорят, он не гарантирует, что дача останется у вас, но даст шанс побороться за неё в суде и получить компенсацию, если недвижимость всё же заберут.
- Добросовестность нужно заслужить: тщательно проверить продавца, документы, историю недвижимости и собрать все доказательства своей осмотрительности.
- Главный совет: не надеяться на авось, перепроверять всё досконально и не соглашаться на любые серые схемы (занижение цены, расчёты наличными без документов и пр.).
За борщевик — штраф до миллиона: что обязаны сделать дачники с 1 марта
Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.