Прогноз рынка загородного жилья и ИЖС в 2026 году: цены, тренды и полезные советы
В 2025 году на рынке загородной недвижимости окончательно победил прагматизм. Покупатели выбирают компактные готовые дома, а цены растут, несмотря на сложности купли-продажи. Выяснили у экспертов, что будет в 2026-м.
Если бы экспертов рынка ИЖС попросили выбрать слово 2025 года, им бы стала «компактность». Это понятие касается всех аспектов рынка, начиная с площадей всесезонных домов и заканчивая бюджетами россиян на оплату готовых домов или строительства с нуля. Оно же диктует и тренды на будущий год, считают опрошенные «Рамблером» эксперты.
«Прогноз на 2026 год строится на противоречиях. С одной стороны, некоторое удешевление ипотеки за счёт снижения ключевой ставки может стимулировать спрос. С другой — реальная инфляция и повышение налогов съедят часть доходов покупателей».
Ольга Магилинадиректор департамента загородной недвижимости VSN Group
Итоги 2025 года на рынке ИЖС: спрос, предложение, цены
Летом 2024 года завершилась программа льготной ипотеки на покупку загородной недвижимости, и рынок сразу сбавил обороты. Но в 2025 году ситуация стабилизировалась. Спросом пользовались оставшиеся ипотечные программы с господдержкой, позволяющие взять кредит по сниженной ставке — семейная, сельская, дальневосточная ипотеки. В основном эти программы используются в регионах.
«К сожалению, на Московский регион распространяются не все льготные программы, поэтому динамика здесь намного скромнее. По семейной ипотеке главный ограничивающий фактор — лимит в 12 миллионов рублей. Для Московской области и Новой Москвы этого бюджета едва хватает на небольшой дом без отделки из камня или каркасный дом с отделкой».
Татьяна Ананьеваюрист, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании МИЭЛЬ
Но, несмотря на ипотечные программы с господдержкой, рынок держится не на покупателях-ипотечниках, а на тех, кто продаёт другую недвижимость ради покупки дома — таких много, и им нужен быстрый переезд. Это стимулирует рынок готового домостроения. По словам Татьяны Ананьевой, основной спрос сосредоточен в сегменте до 15 млн рублей: здесь можно использовать деньги, вырученные от продажи квартиры, или добавить к льготному кредиту в 12 млн рублей собственные средства.
Одно из главных событий уходящего года — массовое внедрение эскроу-счетов, доступ к которым доступен застройщикам только после сдачи ключей покупателю. Небольшим компаниям сложно получить кредит на строительство от банка — не соответствуют условиям, — и такие в 2025 году не выдержали нагрузки и покинули рынок. Крупные застройщики сумели пройти аккредитацию в ведущих банках, поэтому благополучно получают финансирование и активно развиваются: они строят компактные, полностью укомплектованные дома с мебелью, и такие объекты уходят очень быстро, говорит Татьяна Ананьева.
Хорошо расходятся новые дома «под ключ» и земельные участки без подряда. В зависимости от местоположения и качества таких объектов, средняя стоимость выросла в 2025 году на 10–15%.
Есть и другая категория: старые крепкие дома и дачи, построенные 20–30 и более лет назад и тоже позиционирующие себя «под ключ», потому что продаются с отделкой, мебелью и коммуникациями.
«Но это кардинально другое предложение — такие дома давно устарели, у них неудобная планировка, и жить в них уже не очень комфортно. Такие дома покупают под ремонт. По ним роста цен нет — более того, такие объекты часто переоценены, и на них можно выторговать хорошую скидку. Исключение — если старый дом находится в очень хорошей локации. В этом случае получить скидку сложно», — говорит Татьяна Ананьева.
Прогноз цен на загородное жильё и ИЖС в 2026 году
Учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов прогнозирует, что весной, на старте сезонного спроса, самые качественные объекты быстро раскупят и к концу года в основном останется неликвид. В 2026-м загородная недвижимость в среднем подорожает на 15–20%, причём по малопривлекательным объектам рост составит до 5%, а по самым интересным — до 30–50%, считает эксперт.
«Максимальный рост цен будет на земельные участки в организованных посёлках с подведёнными коммуникациями. Соответственно, и спрос на них тоже будет максимальным. Подогревать рост цен будет и удорожание строительных материалов, и повышение НДС для строительных компаний».
Валерий Лукиновдевелопер, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»
Стоимость строительства домов без отделки и инженерии из клеёного бруса, газо- и керамоблока к концу 2026 года может возрасти на 15–20%. Строительство каркасного дома — наиболее востребованной технологии — подорожает на 20–30%. Здесь используется много строительной номенклатуры, которая будет по-разному дорожать, объясняет руководитель инженерно-строительной компании ECOLIFE Руслан Хабусов. Доски (клеёные, строганые) подорожают меньше всего — в пределах 10–15%. Но специфический крепёж, теплоизоляционные материалы, мембраны, скотчи, герметики и прочие сопутствующие товары дадут гораздо большую прибавку — они и потянут за собой основное увеличение стоимости стройки.
«Стоимость монтажных работ ежегодно растёт на 5–7%, и будущий год не станет исключением. Плюс грядёт увеличение НДС — из-за этого товары работающих с ним компаний подорожают минимум на 5%, и это без увеличения себестоимости материалов».
Руслан Хабусов генеральный директор строительной компании Ecolife
Как изменятся проекты загородных домов в 2026 году: спрос и предпочтения покупателей
Наибольший спрос и сейчас, и в 2026 году — на дома площадью около 115–120 кв. м. При этом высокая конкуренция вынуждает девелоперов упрощать проекты, сокращать площади комнат, предлагать более дешёвые материалы. Из-за высоких цен компактность пользуется спросом: по таким проектам дешевле строить и отделывать, а дом потом проще отапливать и содержать.
Меньше становится не только размер дома и его площадь, но и участок. Даже если формат участка предполагает несколько гектаров, сейчас их количество будет меньше, чем в рамках аналогичного проекта, реализуемого пару лет назад, говорит Руслан Хабусов.
Вместо одного жёсткого варианта застройщики будут давать возможность изменить проект. Раньше это было редкостью, теперь станет нормой. Например, можно будет выбрать: объединить кухню с гостиной или разделить их, иметь три спальни или две спальни плюс кабинет. Так покупатель адаптирует планировку под себя до начала строительства.
Ещё один вектор развития — проработка проектов «на вырост». Речь не о расположении стен, а о том, что в готовый проект заранее закладываются возможности для будущего. Например, в стене кухни предусматривается отдельная электролиния для мощной встраиваемой техники, на фасаде выделяется место под кондиционер с готовым каналом для коммуникаций, а в спальне проектируется каркас под гардеробную систему. Если семья захочет это использовать, ей не придётся штробить стены и делать масштабный ремонт.
Какие технологии загородного домостроения будут в тренде в 2026 году
Есть несколько основных направлений, которые набирают силу в строительстве загородного жилья.
Во-первых, растёт популярность модульных и префаб-технологий. У потребителей к ним пока настороженное отношение, но схожий путь от непонимания к популярности в своё время прошли и каркасные дома.
«Быстровозводимые модульные конструкции становятся популярными благодаря своей доступности. Такие дома позволяют экономить время — дом можно поставить буквально за несколько дней. Само строительство получается более экологичным».
Мария Лосеваведущий аналитик в сфере загородной недвижимости в консалтинговой компании RRG.
Во-вторых, всё больше внимания уделяется энергоэффективности зданий и, как следствие, снижению затрат на их дальнейшее содержание. В частности, используются энергоэффективные материалы стен (газобетонные или керамические блоки, СИП-панели), утепления фасада и крыши, энергосберегающие окна и двери, в приоритете — газовое отопление и системы тёплого пола, перечисляет Мария Лосева.
В-третьих, активно развиваются технологии в сегменте инженерных систем и «умного дома» — сейчас они есть даже в экономсегменте. Прогрессируют российские производители инженерных модулей, климатического и электрического оборудования, появляется больше функций безопасности, автономности, увеличивается возможность компактнее уложиться в выделенный объём площади, при этом получив максимум функционала. В качестве примера Руслан Хабусов приводит внедрение искусственного интеллекта в системах безопасности.
«Предположим, на видео- или аудиозапись, производящуюся в рамках "умного дома", попал некий персонаж, который говорил по телефону или общался с другим человеком. Теперь возможно вычислить имена, примерный возраст, "выхватить" детали разговора, что может значительно повлиять на уровень безопасности вашего дома», — объясняет Руслан Хабусов.
Рекомендации для покупателей: когда и как приобретать загородное жильё в 2026 году
Тем, кто планирует покупать или строить загородный дом, эксперты советуют:
- В смету на стройку закладывайте +20% на рост цен.
- Делайте ставку на небольшие площади и рациональные планировки — нет смысла переплачивать за воздух. Хочется простора — добавьте остекления.
- Внимательно выбирайте застройщика и при возможности работайте по схеме эскроу-счетов, так безопаснее.
- Оценивайте не только дом, но и инфраструктуру рядом — при желании сможете продать дороже.
- Считайте будущие расходы. При выборе дома обращайте внимание на энергоэффективность и технологии, которые помогут сократить затраты на содержание.
«Стройматериалы и логистика в 2026 году подорожают, поэтому вырастут цены и на загородную недвижимость. Если вы планировали что-то приобретать, то наиболее выгодные условия для покупки — сейчас, в несезон», — советует Ольга Магилина.