Больше прав, ниже платежи: как сделать садовый дом жилым и оформить прописку
Можно ли прописаться на даче, прикрепиться к поликлинике и подвести к дому газ по госпрограмме? Да, если дом официально признан жилым. Объясняем, как перевести садовый дом в жилой: от проверки документов до подачи заявления.
Статус жилого дома для дачи даёт доступ к социальной инфраструктуре, упрощает газификацию, снижает коммунальные платежи и повышает стоимость объекта. Разбираемся вместе с экспертом, как признать дачу жилой недвижимостью, пошагово и без лишней бюрократии.
«Жилой статус дома предпочтительнее нежилого, потому что даёт ряд преимуществ своим жильцам. Но не все знают, что иногда нежилой дом можно перевести в жилой. Если такая возможность есть, стоит ей воспользоваться».
Татьяна Максимоваюрист, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» в компании «ИНКОМ-Недвижимость»
По сравнению с нежилым (садовым или дачным) жилой дом даёт владельцу больше прав и возможностей:
- Можно присвоить адрес и оформить постоянную регистрацию (прописку).
- Появляется право прикрепления к поликлинике, детскому саду и школе.
- Упрощается подключение к газу в рамках программы газификации.
- Действуют более выгодные тарифы на ЖКУ.
- Объект становится более ликвидным — дачу с возможностью прописки можно продать в разы дороже.
А вот налоговый вычет после покупки дачного дома с последующим переводом в жилой оформить нельзя, хотя существует миф, что можно.
Данные о жилом или нежилом статусе дома обязательно указываются в документах на собственность — в простой выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Её можно запросить в офисе МФЦ или на портале госуслуг — это быстро и бесплатно.
Если дом по документам считается нежилым, но находится на участке, пригодном для строительства жилья, статус можно изменить. Но важно, чтобы дом был капитальным и соответствовал требованиям постановления о признании садовых домов жилыми. Есть масса успешных кейсов: только в Подмосковье с начала 2025 года успешно изменили статус дачных построек более 3,3 тысячи человек.
Запаситесь терпением, изменение статуса постройки на дачном участке — дело небыстрое: в лучшем случае на это уйдёт пара месяцев. Общая стоимость процедуры может составить 30 тысяч рублей, в зависимости от размеров дома.
Шаг 1. Убедитесь в своих правах на дом
Подавать заявления о смене статуса дома могут только собственники, поэтому проверьте документы. Если вы владеете дачей, но до сих пор не оформили право собственности, начать надо именно с этого. Такое случается, если, например, дом получили в наследство, но переход права не был оформлен — пока такие вопросы автоматически не решаются.
Часто бывает так, что не узаконено право собственности на полученные в советские или в 90-е годы дачи. В таком случае до 1 марта 2031 года можно воспользоваться «дачной амнистией» и зарегистрировать объект на себя в упрощённом порядке.
Важно. Если владельцев у дачи несколько, то нужно получить нотариальное согласие других собственников о том, что они не против изменения юридического статуса дома. Можно оформить один документ сразу от всех собственников.
Хотите передать всю бумажную волокиту доверенному лицу (родственнику, другу, риелтору) — оформите у нотариуса доверенность на человека, который будет собирать для вас документы и передавать их местным властям. Обязательно пропишите все полномочия, которыми наделяете доверенное лицо: укажите сбор справок и выписок, подачу документов и подписание заявления.
Все нотариальные документы стоят в среднем по 2–2,5 тысячи рублей.
Как воспользоваться дачной амнистией и почему лучше не тянуть: объясняет юрист
Шаг 2. Проверьте статус земли
Не каждую дачу могут признать жилым домом, даже если на ней можно с комфортом жить круглый год. Дело в том, что строить капитальное здание можно только на определённых участках земли, предназначенных для жилищного строительства. Статус земли можно проверить в выписке ЕГРН.
Дачные дома, расположенные на участках для ИЖС и землях в границах населённых пунктов, в большинстве случаев можно перевести в статус жилых. Однако, если в документах указано «сельскохозяйственное использование» или участок находится вне зоны жилой застройки, изменить статус дома, увы, не получится.
ИЖС, ЛПХ, СНТ и другие: какими бывают земельные участки и где можно строить дачу
Шаг 3. Закажите техническое заключение на дом
На этом этапе придётся доказать, что здание пригодно для жилья и соответствует техническим требованиям. Для этого закажите техническое заключение у аккредитованного кадастрового инженера — это официальный документ, который подтвердит, что постройка пригодна для проживания.
Важное условие: инженер должен состоять в саморегулируемой организации (СРО), реестр здесь. Иначе выданное им техническое заключение не примут к рассмотрению. Стоимость услуг составит в среднем от 16 до 25 тысяч рублей. Цена зависит от площади дома.
Основные требования к даче, которую можно признать жилым домом, такие:
- В дом должны быть проведены все коммуникации: водопровод, канализация, электричество, отопление, вентиляция — всё должно действовать круглогодично. Есть исключение: если в СНТ нет центрального водопровода и канализации, то и в доме их не будет, но сам дом можно признать жилым, если он не выше двух этажей.
- Высота потолков должна быть не менее 2,5 м, а в северных регионах — не менее 2,7 м.
- Соблюдены требования к мокрым зонам: они не должны располагаться над жилыми комнатами.
- В доме есть окна и соблюдены нормы инсоляции.
- Стены дома должны удерживать круглогодичную температуру внутри не ниже +18° C.
- У участка выделены границы.
- Соблюдены нормативы по расстоянию до соседнего дома и границ участка — не менее 3 м от дома до границ соседнего участка и не менее 6 м между домами.
Если кадастровый инженер указал в заключении, что дом соответствует критериям жилого, переходите к подаче документов.
Важно. Зарегистрировать как жилой объект можно только дом с кухней, комнатами и санузлом. Отапливаемые бытовки, бани, сараи и гаражи не отвечают техническим требованиям к жилью и в большинстве случаев не могут получить «постоянный» статус.
Соберите пакет документов
Как только вы убедитесь, что юридических препятствий для изменения статуса дома нет, соберите документы и подготовьте заявление. В нём обязательно укажите адрес, кадастровый номер дома, паспортные данные собственника-заявителя, основание владения домом, перечень прилагаемых документов, способы обратной связи. Образец можно посмотреть здесь.
Список документов короткий:
- простая выписка из ЕГРН;
- техническое заключение от кадастрового инженера о том, что дом соответствует критериям жилого;
- нотариальные согласия других собственников при необходимости;
- заявление от вашего имени в адрес органа местного управления.
Подайте документы
Каким бы способом вы ни подавали документы, они отправятся на рассмотрение в администрацию района, в котором находится ваш участок. Именно там будут решать, можно ли сменить статус вашего дома на жилой.
Есть несколько способов подать документы на перевод садового дома в жилой:
- Онлайн через портал «Госуслуги». Для этого отсканируйте нотариальное согласие других собственников и техническое заключение от кадастрового инженера. Выписка из ЕГРН подтянется из вашего профиля, а заявление нужно будет заполнить прямо на сайте. Услуга не предоставляется в Москве, в Московской области и в Санкт-Петербурге.
- Онлайн на сайтах региональных госуслуг. В Москве заявление можно подать на портале mos.ru, в Московской области — mosreg.ru, в Санкт-Петербурге — gu.spb.ru.
- Лично в МФЦ.
- Лично в администрации района, в границах которого расположен участок с домом.
«Обычно документы рассматривают в срок до 45 рабочих дней — зависит от региона. По опыту, в Московском регионе всё происходит быстрее, можно уложиться в месяц. А в общей сложности все процедуры, начиная с визита кадастрового инженера, можно провести за пару месяцев», — говорит Татьяна Максимова.
Также потребуется оплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН — это ещё 1000 рублей. Если кадастровая стоимость дома выше 20 млн рублей, то размер госпошлины составит 0,02%.
Получите результат
Ответ вам придёт тем способом, о котором вы просили в заявлении. Если у вас есть профиль на портале «Госуслуги», там в обязательном порядке появится уведомление о решении по статусу дома.
После этого информация о переводе дома из нежилого в жилой автоматически поступит в Росреестр.
Чтобы проверить, как прошёл перевод, через 2–3 недели после получения уведомления с портала «Госуслуги» можно заказать простую выписку из ЕГРН — в ней должно быть указано, что дом жилой. Также выписку можно заказать в МФЦ.
После присвоения дому жилого статуса и получения адреса можно сделать регистрацию, прикрепиться к поликлинике и образовательным учреждениям.
Главное
Перевод дачного дома в статус жилого — это не просто формальность, а реальный шаг к повышению качества жизни и стоимости недвижимости. Жилой статус открывает доступ к базовым социальным услугам, упрощает подключение коммуникаций и делает дом полноценным объектом для круглогодичного проживания.