Назван оптимальный способ купить загородный дом в 2025 году
Москвичи «обменивают» свои квартиры на загородные дома по схеме трейд-ин: доля таких сделок в Подмосковье за год выросла вдвое, и тренд продолжает набирать обороты.
Объём сделок трейд-ин на загородном рынке Московской области в ноябре 2025 года достиг 30% от общего количества сделок. За год показатель вырос вдвое, говорится в отчёте «ИНКОМ-Недвижимости».
Трейд-ин — схема покупки недвижимости, при которой застройщик или агентство выкупает недвижимость покупателя в счёт оплаты новой недвижимости. Проще говоря, покупатель «обменивает» свою старую квартиру на новый дом, при необходимости доплачивая разницу в стоимости.
В основном сделки проводятся в бюджете от 12 до 35 млн рублей и касаются домов в коттеджных посёлках, отмечают аналитики.
Причиной востребованности схемы трейд-ин на загородном рынке в 2025 году стала недоступность ипотеки: такой механизм фактически позволяет приобрести дом даже при отсутствии свободных средств, говорит начальник отдела направления «Загородная недвижимость» в компании «ИНКОМ-Недвижимость» и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.
На фоне текущего снижения ипотечной активности интерес к механизму трейд-ин действительно усилился, подтверждает Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «На Николоямской».
Вместе с тем некоторые покупатели одновременно используют несколько инструментов: ипотеку (в основном льготную), материнский капитал и трейд-ин.
Как устроен трейд-ин на рынке загородной недвижимости
Чаще всего сделки трейд-ин проходят так:
- Покупатель определяет параметры нужного ему дома: метраж, этажность, отделку, расположение и др.
- Обращается в агентство недвижимости, которое проводит сделки трейд-ин, и ему подбирают подходящие варианты и схемы покупки. Заключается предварительный договор.
- Покупатель вносит первый взнос и продолжает жить в своей квартире, пока его дом строится.
- Когда дом достроен, покупатель переезжает, а квартиру отдаёт в зачёт стоимости загородного жилья. При необходимости он доплачивает разницу.
Из-за дефицита предложения на первичном загородном рынке покупатели по схеме трейд-ин рассматривают объекты и на вторичном рынке, отмечают эксперты. В этом случае схема такая:
- Агентство подбирает подходящий покупателю дом. Параллельно оценивается квартира клиента, которая пойдёт в счёт оплаты.
- Агентство договаривается с собственником загородного дома о заморозке цены на определённый срок — обычно это два-три месяца.
- В течение этого срока квартира клиента выставляется на продажу.
- После успешной продажи квартиры покупатель дома добавляет необходимую сумму и становится собственником загородного объекта. Но часто сделки проходят не с доплатой, а, наоборот, с прибылью для покупателя дома.
Например, собственник двухкомнатной квартиры продаёт её за 20 млн рублей, а дом покупает за 15 млн рублей. Оставшиеся 5 млн рублей он тратит по своему усмотрению.
«Но настоящий трейд-ин — это передача квартиры напрямую застройщику при покупке дома по договору подряда. Некоторые девелоперы, если видят хорошую цену, продают такие объекты сами, не перекладывая обязанности на покупателя».
Татьяна Ананьеваюрист, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании МИЭЛЬ
Подводные камни
В широком смысле трейд-ин — это вариант альтернативной сделки. У неё есть свои особенности, риски и подводные камни.
Основные препятствия для такой сделки:
- Завышенные ожидания покупателей дома от стоимости их квартир. При этом цену они снижать не готовы. В итоге сделка буксует.
- Квартиру действительно могут оценить ниже рынка, чтобы продать быстрее, а это невыгодно покупателю дома.
- Договор может включать скрытые комиссии и дополнительные платежи, которые не всегда очевидны на старте.
- Как и с любой другой недвижимостью, в случае трейд-ин могут возникнуть проблемы с документами: необходимо тщательно проверить юридическую чистоту дома, особенно на вторичном рынке. Если обращаетесь в агентство, это задача риелторов, но имеет смысл вникать в детали и самостоятельно, чтобы исключить человеческий фактор.
«Снижение ключевой ставки и ставок по жилищным кредитам вновь вернёт рыночную ипотеку на главные позиции. Но говорить об этом в ближайшей перспективе пока рано».
Татьяна Максимоваюрист, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» в компании «ИНКОМ-Недвижимость»
