Как выбрать загородный дом: подробное руководство по поиску идеального жилья
Покупка загородного дома — целый квест по поиску лучшего варианта. Как выйти победителем, объясняет эксперт загородного домостроения.
Одноэтажный или двухэтажный? Какие коммуникации особенно важны? А что со статусом земли и почему это вообще должно вас волновать?
Без хорошей подготовки выбрать оптимальный дом будет затруднительно. Поэтому важно изучить главные критерии отбора и детально продумать свои цели ещё до начала поисков — это сэкономит время и силы и не даст совершить ошибку.
Определите цель
«Чтобы понять, какой вам нужен дом, нужно хорошо сформулировать сценарий его использования. Каким составом вы будете там жить? Круглый год или только летом? Как вы себе представляете отдых? На эти и другие вопросы надо ответить до того, как откроете базу объявлений».
Валерий Лукиновдевелопер, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»
Одно дело, если вы ищете загородный дом для летнего времяпрепровождения. И совсем другое — для всесезонного использования. Лёгкая дача и полноценный зимний коттедж — это не только разные цели, но и очень разные бюджеты.
Важно честно разобраться в задачах. Так, если у вас маленькие дети, которых вы собираетесь водить в государственную школу, загородная жизнь может оказаться сомнительным решением: вам придётся годами дважды в день ездить туда-обратно.
«Разумеется, лучше покупать дом, который не придётся доводить до ума. Но будем реалистами: что-то всё равно захочется переделать под себя. В крайнем случае дом даже можно дополнительно утеплить — так дача со временем превратится в тёплый дом для постоянного проживания», — говорит Валерий Лукинов.
Оцените расположение
Если вы собираетесь использовать загородный дом для отдыха и ездить каждые выходные, учитывайте загруженность направления. Для примера возьмём два дома, расположенных в 30 км от Москвы: до дома по Ярославскому шоссе поездка от МКАД займёт 2 часа, а по Минскому — 30 минут.
Также надо оценить окрестности. Есть несколько ключевых моментов:
- Обращайте внимание не только на природу и красивый лес, но и на планы развития территории: вдруг через пару лет лес вырубят ради новой трассы? Выясните это в муниципалитете, с помощью кадастровых инженеров или в градостроительных планах.
- Лучше приезжать на просмотр дважды. Второй раз — когда вас не ждут и в другое время суток. Сам участок и дом во время внезапного визита вам не нужны — оцените населённый пункт, качество воздуха и тишину. Иногда продавцы назначают просмотры в перерывах между шумными полётами самолётов или запоями соседей.
- Откройте карту и поищите рядом заводы, свалки, аэродромы и прочие объекты, которые могут повлиять на ваш отдых. Например, свалка может находиться в километрах от участка, но при определённом направлении ветра запахи доносятся и до дома.
«Не списывайте со счетов близость к инфраструктуре. Доставляют ли продукты и в какие сроки, есть ли рядом хорошая медицина, можно ли добраться общественным транспортом, даже если у вас есть машина, — не стоит недооценивать эти моменты», — отмечает эксперт.
Проверьте ВРИ и статус земли
Учитывайте статус земельного участка. Дом должен соответствовать виду разрешённого использования (ВРИ) и категории земли, на которой он находится.
Не запутайтесь: ВРИ — это то, как можно использовать землю (под жилое строительство (ИЖС), ведение садоводства или огородничества, под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и прочее), а категория — это принадлежность территории по целевому назначению (населённые пункты, сельскохозяйственное назначение, лесной и водный фонды и др.). Любой дом стоит на участке, у которого есть и ВРИ, и категория.
Несколько важных факторов:
- За дороги, вывоз мусора и содержание территории, расположенной на землях под ИЖС, как правило, отвечает государство. Нет членских взносов и дополнительных платежей кроме обычной коммуналки — электричества и газа, — в некоторых населённых пунктах может быть центральное водоснабжение и водоотведение.
- Если дом находится на землях под ЛПХ, будьте готовы, что соседи могут завести домашний скот и птицу — это запахи и звуки.
- Если дом входит в состав СНТ, ДНТ, ДНП, ОНТ, будут регулярные членские взносы, а за обслуживание общего имущества (дороги, фонари, местный пожарный пруд) будет отвечать правление. При этом само СНТ — это не статус, а лишь юридическая форма объединения дачников, оно может быть расположено на землях ИЖС или ЛПХ.
Самые простые в использовании категории земли — сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов. А вот если дом расположен на землях водного или, например, лесного фонда, могут действовать ограничения — к примеру, на установку канализации или строительство дома.
Что такое СНТ и как в нём всё устроено
Наибольшим спросом пользуются земли населённых пунктов с ВРИ ИЖС. Также выбирают земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Под дачное строительство» — сегодня оно юридически упразднено, но в старых документах такой термин ещё встречается.
«В основном все покупают жильё на участках с категорией ИЖС. В большинстве случаев они расположены на землях населённых пунктов, поэтому и инфраструктура здесь больше всего подходит для жилья. Раньше оформить прописку можно было только на таких участках, но с недавних пор это разрешили делать и в СНТ, лишь бы дом соответствовал требованиям», — подсказывает Валерий Лукинов.
Разберитесь в технологиях строительства
Есть три основные технологии строительства загородных домов:
- Каменный дом — из газо-, пено-, керамических блоков. Сюда же относится каркасно-монолитная технология. Монолитный каркас заполняется разными стеновыми материалами: кирпичом, блоками. Требует внутренней и внешней отделки. Слабое место: если фундамент даст трещину, это потребует фатальной реконструкции.
- Деревянный дом — из бруса или бревна. Брус может быть строганым, профилированным или клеёным — последний вариант самый дорогой и надёжный, потому что такой брус не трескается и не выкручивается, в отличие от других видов. Отделки и дополнительного утепления по стенам деревянные дома обычно не требуют.
- Каркасный дом — в его основе деревянный или металлический (редко) каркас, в который зашивается утеплитель. С двух сторон утеплитель закрывается плитами (например, OSB — ориентированно-стружечные плиты), поверх необходима отделка. Каркасные дома в массе своей считаются бюджетным вариантом, хотя дорогой фахверк тоже относится к каркасникам. Риски: утеплитель может намокнуть и сгнить, а вы об этом даже не узнаете, пока дом не перестанет держать тепло и пойдёт плесенью.
«Какую технологию выбирать, зависит от бюджета и вкуса. Каменный дом допускает больше архитектурных изысков, считается более долговечным. Деревянные и каркасные технологии попроще в исполнении, но у них может быть много скрытых дефектов, особенно в каркасных домах», — предупреждает эксперт.
Продумайте инженерные коммуникации
Водоснабжение, водоотведение, газ и электричество — вот четыре кита, на которых базируется комфортная загородная жизнь.
Считается, если к дому подведён газ, отопление будет не настолько дорогим, как электрическое. Это утверждение верно лишь отчасти: например, каркасные и каркасно-панельные дома, если сделаны по хорошей технологии, являются энергоэффективными и позволяют не разориться даже при электроотоплении, подсказывает Валерий Лукинов.
Если дом покупается только для сезонного проживания, требования к водоснабжению снижаются: многим достаточно и летнего водопровода. Можно установить проточный нагреватель, а в жаркую погоду и вовсе пользоваться летним душем.
Выберите этажность
Загородный дом обычно представляется двухэтажным. Но если в семье есть пожилые родственники или малыши, которым сложно передвигаться вверх и вниз по лестнице, присмотритесь к одноэтажному варианту. Здесь все помещения расположены на одном уровне, что облегчает передвижение и устраняет риск падений и травм. К тому же такой дом равномернее отапливается. А ещё одноэтажные дома сейчас в моде.
Если ограничений по передвижению нет и хочется разделить приватную зону спален и общественное пространство, где встречают гостей и ведут активную жизнь, возможен и двухэтажный вариант. Плюс такого дома — в его функциональности: на пятне застройки в 100 кв. м получается 200 кв. м полезной площади или даже 300, если дом трёхэтажный, — ИЖС это допускает.
«Семьям из 3–4 человек для сезонного проживания подойдёт дом до 100 кваратных метров, а для постоянного проживания лучше искать дом площадью от 140 до 200 квадратных метров», — говорит Валерий Лукинов.
Этого пространства достаточно, чтобы у каждого члена семьи было собственное место, а общие зоны, такие как гостиная или столовая, позволят собираться всей семьёй и чувствовать себя комфортно: есть место и для общения с родственниками, и для уединения.
Главное
Начиная поиск дома мечты, ответьте на пять главных вопросов:
- Собираетесь ли вы постоянно жить в загородном доме, ездить каждые выходные или проводить только лето? От этого зависит выбор расположения: если постоянно ездить в город, ищите варианты с отличной транспортной доступностью, включая общественный транспорт, и с незагруженной трассой. А если можете ездить не в часы пик, тогда приемлемы и более удалённые варианты.
- Готовы ли оплачивать членские взносы и зависеть от правления и решений собрания других дачников или хотите, чтобы территорию вокруг участка обслуживало государство? В первом случае соглашайтесь на СНТ и другие формы объединения собственников. Во втором — выбирайте ИЖС.
- Планируете ли бывать в доме зимой? Если да, то лучше, чтобы он был газифицирован или построен по энергоэффективной технологии. И ещё помните об уборке снега зимой — в СНТ с этим могут быть проблемы.
- Важен ли вам стиль дома или это второстепенный момент? Помните, что стиль и технология строительства часто зависят друг от друга. И ещё: каркасные дома имеют более короткий век, чем каменные, для «родового гнезда» выбирайте второй вариант.
- Один или два этажа? Если в семье есть маленькие дети или пожилые люди, то предпочтительнее одноэтажный дом.