Память места: как в регионах сохраняется индустриальное наследие

С середины 2010-х годов в российских городах начал активно набирать обороты редевелопмент промышленных зон. Это связано с тем, что в те годы наступила эпоха постиндустриального транзита, когда производственные мощности либо устаревали, либо выводились за черту города, оставляя заброшенными бывшие промплощадки, которые становились и важной частью истории многих регионов страны.

Еще 7 лет назад, по данным Минстроя, в России насчитывалось около 1000 участков под реконструкцию общей площадью свыше 200 тысяч гектаров. Редевелопмент этих территорий стал не просто трендом среди застройщиков, но и вынужденной градостроительной мерой. При работе с такими площадками перед архитекторами и девелоперами стояла задача не просто построить комфортную среду для жизни, но и сохранить историю места.

Заброшенные промзоны не только блокируют транспортные связи, но и консервируют огромные участки земли, поэтому ключевой целью современного редевелопмента становится «возвращение территорий к жизни». Теперь на их месте возникают общественные благоустроенные набережные, скверы и веломаршруты, и обновленные объекты не только улучшают свой внешний облик, но и сохраняют свою историческую ценность.

Через ревитализацию промышленных территорий девелоперы получают новые инвестиционные лоты и проекты КРТ, часто в центре городов, где сохраняются объекты индустриального наследия с ярким историческим брендом. Спрос на такие аутентичные объекты выше — это общемировой тренд, который дает уникальность, нетиповые решения и повышает престиж проекта. Однако могут возникнуть сложности из-за статуса ОКН: жесткие нормы, необходимость редких специалистов и специальных знаний в реставрации и адаптации, а также ограничения по использованию и эксплуатации. Сохранение наследия экономически оправдано в уникальных проектах: оно уже содержит мощную историю и узнаваемость, а затраты на маркетинг и легендирование часто сопоставимы. По оценкам девелоперов, грамотная работа повышает стоимость объектов до 30%, а арендные ставки — до 20%.

Уралмашзавод в Екатеринбурге

Один из самых масштабных примеров работы с индустриальным наследием разворачивается в Екатеринбурге на территории бывшего Уралмашзавода. Машиностроительное предприятие было заложено 15 июля 1928 года, а начало свою работу 15 июля 1933 года. В годы Великой Отечественной войны завод переключился на выпуск оборонной продукции, в послевоенные годы поставлял оборудование для всех крупных доменных печей СССР, а в пиковые 1970-е производилось оборудование для горнодобывающей и металлургической промышленности.

Сейчас там возводят жилые кварталы «Уралмаш», сохранение исторической памяти локации «УГМК-Застройщик» достиг через интеграцию элементов заводской архитектуры: например, в кузнечно-прессовом цеху, который является объектом культурного наследия, появится арт-пространство.

Новосибирский мылзавод

Новосибирский проект «Мылзавод» от девелопера «Брусника» демонстрирует иной подход. История этого места уходит корнями во времена НЭПа, строительство нового корпуса мыловаренного завода началось в 1922 году, а уже к 1925 году предприятие производило около 30 сортов мыла. Продукция была настолько качественной, что она даже экспортировалась в Англию. В 1935 году мылзавод реорганизовали в Новосибирский жировой комбинат, а в послевоенные годы добавились маргариновый и майонезный цеха.

В 2006 году городские власти приняли решение о выводе предприятия за черту города для улучшения экологической ситуации города. Сегодня на месте предприятия возводится многофункциональный комплекс, где сохранение исторической памяти реализовано не только через название проекта, но и через с акцент на монолитно-кирпичную конструкцию, отсылающее к промышленному наследию.

Шелковая фабрика в Наро-Фоминске

В подмосковном Наро-Фоминске реализуется проект редевелопмента шелковой фабрики, инициированный девелопером «Остов». Здесь при помощи специальных приемов из заброшенной территории фабрики формируется новый культурный центр с благоустроенной набережной, многофункциональным креативно-выставочным кластером и жилыми лофтами в исторических корпусах из красного кирпича царской и советской эпох. О приемах редевелопмента рассказывает Станислав Захаров, продуктолог Capital Group:

В России накопился огромный фонд «браунфилд» участков – неиспользуемых промышленных территорий с ценной исторической архитектурой. В проектах редевелопмента архитекторы зачастую используют приемы плейсмейкинга – это подход к планированию общественных пространств с активным участием местных жителей и приоритетом их потребностей, а также инструменты тактического урбанизма – временные и недорогие меры по улучшению городской среды.

«Краснодарсельмаш» в Краснодаре

В Краснодаре ГК «Точно» ведется редевелопмент территории завода «Краснодарсельмаш». История предприятия началась 25 октября 1927 года, когда на месте национализированной фабрики «Славянин» организовали тракторные мастерские «Кубсельпродсоюза». В годы Великой Отечественной войны завод выпускал оборонную продукцию, но в 1942 года основные цеха были разрушены. В 1943 году производство восстановили, а в 1960-м на предприятии запустили выпуск роликовых цепей для комбайнов. А 22 марта 2012 года завод прекратил свою работу.

Сегодня на этой площадке с объемом инвестиций 11,3 млрд рублей реализуется жилой проект «Патрики». Главными носителями исторической памяти становятся две кирпичные заводские башни. В отличие от масштабных цехов, которые были снесены, эти вертикальные доминанты было решено сохранить и интегрировать в новый жилой ландшафт в качестве арт-объектов.

Кондитерская фабрика в Уфе

Еще один интересный пример – уфимский проект «Конди Нова». Это первый в Башкортостане опыт редевелопмента промышленной зоны под жилье. Уфимская кондитерская фабрика №1 была основана в 1975 году, предприятие выпускало знаменитые конфеты «Кис-Кис», «Мишка косолапый», «Мишка на Севере», которые помнят многие взрослые уфимцы. Однако в 2016 году производство прекратилось, и фабрика осталась заброшенной.

Территорию промзоны выкупил девелопер «Талан», при разработке проекта он бережно подошел к истории места, поэтому здание цеха было решено сохранить и провести его реконструкцию при помощи современных технологий. Такое решение обошлось компании на 25% дороже, чем снос и строительство проекта с нуля. История места здесь сохранена не только через реставрацию здания, но и через арт-объект «Шоколадка», символизирующий минувшие годы фабрики.

Редевелопмент промышленных территорий сегодня – это логичный этап развития городов. Проекты с “памятью места” дают более сильный продукт: они формируют уникальную идентичность, что напрямую влияет на скорость продаж и стоимость квадратного метра. Основные сложности — это высокая стоимость подготовки площадки, необходимость работы с объектами культурного наследия, ограничения по реконструкции и более длинные сроки реализации. В ряде случаев сохранение исторических объектов обходится дороже нового строительства на 20–30%. Тем не менее, в долгосрочной перспективе такие проекты экономически оправданы. Они создают добавленную ценность, усиливают бренд проекта и позволяют формировать качественно новую городскую среду.

Все впереди

Современный опыт застройщиков демонстрирует важный сдвиг в философии девелопмента. Город перестает восприниматься как чистая доска, девелоперы все чаще работают с «памятью места», однако для регионов такой подход пока не стал широко распространенным. По данным РАСК, доля редевелопмента в регионах составляет лишь 2–3% от общего объема инвестиций. Однако эксперты прогнозируют рост этого сегмента, так как заброшенные здания и фабрики конца XIX – первой половины XX века имеют большой потенциал для ревитализации.

Поехали! Топ районов Москвы, где улучшилась транспортная доступность

Сцену «Мельников» на Стромынке открыли после модернизации

Топ-3 мегапроекта, которые определят облик Москвы на ближайшие 10 лет Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости