Как реализация мастер-плана повлияла на развитие Дербента

ДОМ.РФ разработал 11 мастер-планов для городов, агломераций и крупных территорий Северного Кавказа. Как заявили в институте развития, проекты 2018-2020 годов уже активно реализуются, в частности мастер-план Дербента помог увеличить туристический поток и улучшить экономическое состояние одного из старейших городов России. Благодаря ему к 2040 году здесь построят 3,1 миллиона квадратных метров жилья, а также образовательные и медицинские учреждения.

Мастер-план Дербента разработан по итогам открытого международного конкурса, проведенного в 2019 году. Впоследствии на основании мастер-плана создали Генеральный план развития Дербента, внесли изменения в правила застройки и землепользования, сформировали дизайн-код города.

Для реализации мастер-плана, включавшего десятки инициатив развития городской среды, создали проектный офис, в который вошли специалисты со всей республики. Начались реставрация и благоустройство исторических кварталов, создавались новые общественные пространства, древнему городу возвращался его исторический облик.

Полностью преобразилась городская набережная, она интегрирована в пешеходную и транспортную инфраструктуры города. В Дербенте появилась "Туристическая миля" - пеший маршрут, проходящий через центр вдоль крепостной стены от исторического района до парка имени Низами Гянджеви, где расположен знаменитый светомузыкальный фонтан. Таким образом, благодаря мастер-плану в Дербенте появилась обустроенная пешеходная зона.

Появление новых туристических сервисов, кафе, сувенирных лавок и отелей привело к созданию рабочих мест и повысило доходы местных предпринимателей. Мастер-план позволил привлечь значительные федеральные и частные инвестиции, которые оцениваются в десятки миллиардов рублей. В апреле этого года в Дербенте заложили камень духовного центра "Кавказский Иерусалим". Он тоже станет частью мастер-плана. Вокруг обрамляющего комплекс парка расположатся общественные территории, университет, гостиница, деловой и торговый центр.

- Также при поддержке ДОМ.РФ проведен открытый международный конкурс на разработку мастер-плана Грозного. Реализация проекта повысит туристический поток и создаст около 48 тысяч рабочих мест. Во втором квартале 2024-го завершена разработка мастер-плана Аргуна. Более того, в этом году будет представлен первый мастер-план целого региона - Чеченской Республики. Он будет направлен в первую очередь на формирование диверсифицированной экономики, развитие профессионального и высшего образования, а также на создание квалифицированных рабочих мест, - рассказала руководитель проектов по развитию городской среды ДОМ.PФ Александра Богданова.

Еще одна масштабная инициатива - мастер-план агломерации Кавказских Минеральных Вод, который включает детализированные предложения сразу по трем городам - Ессентукам, Пятигорску и Железноводску. Благодаря реализации этих проектов емкость гостиниц и санаториев вырастет на 70 процентов, а производство региональной продукции увеличится в полтора раза.

- Генплан и мастер-план - стратегические документы, определяющие развитие города на несколько лет вперед. Но Генплан в первую очередь градостроительный документ, от него зависит, чтобы промышленная зона не соседствовала с жилой застройкой, а новый район был обеспечен социальными объектами, парками и транспортной инфраструктурой, - говорит генеральный директор консалтингового бюро "Партисипация" Денис Федотов. - Мастер-план охватывает не только градостроительные, но и экономические, социальные, экологические и культурные аспекты развития города. Одна из его ключевых задач - привлечение инвестиций.

- Например, строительство логистического хаба может потребовать не только дорог и коммуникаций, но и пересмотра системы общественного транспорта для работников, возведения дополнительного жилья или даже изменения экологических нормативов из-за возросшей нагрузки. Мастер-план просчитывает эти цепочки заранее, предотвращая хаотичное развитие, - поясняет генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский. - Еще одна его важная функция - адаптация под "невидимую инфраструктуру": цифровые сети, энергобалансы. Современные мастер-планы все чаще включают резервирование мест под датчики или закладывание цифровых магистралей.

В свою очередь, директор по девелопменту дивизиона ЮГ холдинга AVA Group Алексей Самович отмечает, что создание мастер-плана крупного города предполагает большой объем аналитической работы и согласований на различных уровнях:

- При этом важно, чтобы уже на этапе концепции было понимание, за счет каких ресурсов мастер-план будет реализован, в какие программы заложат финансирование предусмотренных им мероприятий. В противном случае может сложиться ситуация, когда на бумаге все правильно и красиво, но на практике ничего не реализовано.

По словам основателя архитектурной мастерской DA Максима Долгова, если Генплан остается статичным 10-20 лет, то мастер-план должен быть адаптивным документом, формируемым с привлечением жителей, бизнеса и власти:

- Так, в Дербенте он помог связать реставрацию исторического центра с туризмом и созданием новых рабочих мест. Мастер-планы позволяют оперативно реагировать на изменения - от климатических до миграционных.

Основатель архитектурного бюро PLAN BURO Оксана Солодянкина указывает на то, что мастер-план более гибкий документ и лучше подстраивается под рыночные изменения, но пока это понятие в нормативных актах отсутствует.

- Термин "мастер-план" до сих пор не закреплен в Градостроительном кодексе, что усложняет бюджетное планирование и снижает ответственность за его реализацию, размывает границы выпускаемых документов. Теряется сама суть мастер-плана, - подтверждает Максим Долгов. - Кроме того, несмотря на требование вовлекать в его разработку население, механизмы учета мнения миллионов горожан остаются несовершенными.

- Также, существуют сложности с интеграцией мастер-планов в существующую практику ведения градостроительной документации, - считает генеральный директор девелоперской компании "Дело" Георгий Лабинцев.

А Денис Федотов сетует на то, что мастер-планы пока не встроены в управленческую систему города:

- Например, для реализации мастер-плана Дербента пришлось создавать отдельный проектный офис. Для такой работы администрациям требуются новые компетенции, понимание механизмов привлечения инвестиций. Закон о мастер-планах, который ожидается осенью, должен определить их статус и встроить этот документ в нормативную систему.

По мнению управляющего партнера компании "Финансовый и организационный консалтинг" Моисея Фурщика, максимальный эффект мастер-план может дать, если он разрабатывается для целой агломерации, а не для отдельного города:

- Часто бывает, что наглядность играет злую шутку с мастер-планами. Имеется в виду ситуация, когда разработчики пытаются создать максимально впечатляющие картинки и показать свою креативность. И тогда реалистичность мастер-плана уходит на второй план, что потом приведет к большим проблемам на стадии его выполнения. Причем иногда такой подход навязывают сами заказчики, настаивая на все большей амбициозности проекта. В некоторых случаях разработчикам не хватает понимания современных технологических трендов и отраслевых рынков, поэтому возникает риск неадекватных экономических прогнозов и неверных инвестиционных приоритетов. Но, несмотря на имеющиеся проблемы, мастер-планы уже сейчас являются полезными инструментами для развития территорий за счет активного вовлечения федеральных ведомств, регионов и крупных инвесторов в процесс их разработки.

Мнение

Александра Офицерова, эксперт по устойчивому развитию территорий:

- Мастер-план - это не альтернатива Генплану, а следующий уровень управления территорией. Он необходим там, где уже недостаточно просто "нарезать" зоны и прокладывать улицы. Мастер-план в этом контексте - не абстрактная стратегия, а инструмент принятия конкретных решений, где открыть школу, как перестроить транспорт и т.д.

Проблем с ними несколько. Это отсутствие юридического статуса мастер-планов. Они до сих пор воспринимаются как презентации, а не как управленческие документы. Дефицит проектных офисов, которые могли бы реализовывать мастер-планы, - с KPI, бюджетами и постоянным управленческим сопровождением. Недостаток кадров - по нашим оценкам, стране не хватает минимум 300-400 специалистов, способных работать на стыке урбанистики, экономики и управления. Отсутствие системной работы с бизнесом - без его участия мастер-план остается хорошей идеей без реализации.

Сейчас мы стоим на пороге системных изменений. Если в ближайшие два года на уровне минстроя будет утвержден стандарт мастер-планов, появятся проектные офисы в регионах, начнется подготовка кадров, то к 2030 году мы получим не менее 100 полноценных мастер-планов, ставших частью управленческой практики.