Сокровища домов с историей: что для маркетолога подарок, то для строителя проблема
В продолжение разговора о неожиданных находках, которые нередко являются частью истории проектов реконструкции и редевелопмента исторических зданий, стоит сказать: и для девелоперов, и тем более для архитекторов находка — это далеко не всегда клад золотых монет в подвале или пролежавшие несколько столетий в тайнике письма кого-то из великих. Куда чаще это, например, архитектурные элементы, благодаря которым можно, используя современные технологии, воссоздать интерьеры и экстерьеры дома с историей. «Всего лишь», — безразлично фыркнет непосвященное большинство. «По счастью», — радостно улыбнутся профессионалы и вовлеченные дилетанты.
Наверняка именно так улыбалась генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова и ее коллеги, когда во время реконструкции городской усадьбы А. А. Петрово-Соловово — М. А. Шиллер на Долгоруковской улице Москвы внутри дома обнаружились в минимальном количестве сохранившиеся фрагменты тянутых лепных карнизов XIX века, а также остатки резных розеток на потолках.
Елена Комиссарова генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» «С помощью компьютерных программ мы воссоздали визуальные параметры и внешний вид сохранившихся элементов, что позволило воспроизвести декор, максимально приближенный к первоначальному виду. По остаткам секции кованой ограды воссоздали рисунок металлических заполнений между оштукатуренными кирпичными столбами, который полностью повторяет рисунок сохранившейся оригинальной ковки. Многие элементы, которые застройщик находит в процессе строительства, помогают воссоздать дух времени и подчеркнуть аутентичность места. В итоге столице был возвращен особняк, представляющий собой ценный образец деревянной застройки XIX века, — теперь объект входит в топ-100 усадеб столицы».
«Сама суть редевелопмента и реконструкции подразумевает поиск, извлечение и включение в концепцию порой даже самых неочевидных артефактов. Например, при взаимодействии с промышленными площадками один из важнейших аспектов реализации проекта лежит в плоскости сохранения и интеграции в обновленное пространство индустриальных артефактов. Речь идет о старинных механизмах, инженерии и станках, силовых установках, элементах конструктива, которые можно сделать частью новой среды. Причем ценным может оказаться даже почти утраченный и поврежденный элемент окружения», — продолжает руководитель интерьерного отдела T+T Architects Анастасия Абашева.
Анастасия Абашева руководитель интерьерного отдела T+T Architects «Несколько лет назад наше бюро разрабатывало концепцию редевелопмента комплекса исторической мельницы Шмидта в Саратове: концепция застройки предполагала сохранение и реставрацию с приспособлением под новую современную функцию. Комплекс включал ряд исторических объектов, таких как здание паровой мельницы, котельной с псевдоготическими фасадами, элементами древнерусского стиля, характерными для промышленной архитектуры периода поздней эклектики конца XIX века. На территории сохранился старый колодец, который планировалось интегрировать в современное окружение. Кроме того, мы предложили включить в архитектурную концепцию старую котельную, деформированную взрывом котла много лет назад. Это добавило бы динамики и ощущения присутствия зрителя в прошлом здания. В этом году завершилась реализация знакового для нас проекта реконструкции исторического железнодорожного депо в Москве. Хоть здание и превратилось в современный многофункциональный кластер, мы постарались оставить напоминания о каждом этапе его длительной жизни. Так, старый кирпич, в котором за время запустения всюду проросли деревья, был бережно очищен и восстановлен. Местами данный процесс проходил в ювелирном режиме, и фрагменты кладки мы разобрали вручную, а затем буквально собрали заново по кирпичику. Один из фрагментов старого фасада помещен под стеклянный витраж внутри здания, а другой виден прохожим снаружи. В 1990-е годы комплекс пользовался славой одного из самых известных арт-сквотов столицы, где проходили неформальные выставки и встречи художников. Граффити и следы стихийных пожаров, которые остались на память от тех беспокойных времен, тоже являются частью истории. Некоторые из них сохранены и интегрированы в обновленные интерьеры».
Опыт главы архбюро IQ Эрика Валеева связан, например, с трансформацией территории бывшего тракторного завода в Орле в инновационный кластер «СГЦ Знаменский»: в ходе работ архитекторам удалось спасти часть промышленных строений. «В основном корпусе были сохранены конструктивные элементы, колонны и бетонные фермы, которые стали центральной частью интерьера.
Они не только помогли создать уникальный дизайн многофункционального пространства, но и подчеркнули индустриальное прошлое объекта, что добавило проекту исторической глубины и уникальности. Кроме того, грамотное обыгрывание подобных вещей при проектной работе повышает инвестиционную привлекательность и ценность актива», — считает эксперт.
Эрик Валеев глава архитектурного бюро IQ «Другой важный пример из нашей практики связан с работами по реновации музея Спасской башни Казанского кремля. Здесь особое внимание уделялось сохранению ключевых архитектурных элементов. Восстановление герсы (решетки крепостных ворот) и подъемного механизма ворот, деревянных лестниц и ставней позволило вернуть зданию исторический облик. Современные мультимедийные зоны были спроектированы таким образом, чтобы органично вписываться в существующую архитектуру и подчеркивать ее значимость. Оригинальная звезда с башни, замененная из-за аварийного состояния, стала частью музейной экспозиции, что позволило сохранить ее культурную ценность для будущих поколений. Так что исторические находки и спасение оригинальных элементов при реновации зданий играют ключевую роль в формировании уникального облика проектов. Они не только сохраняют архитектурное наследие, но и создают новые возможности для интеграции прошлого в современные пространства. Такой подход не только повышает культурную и коммерческую значимость объектов, но и подчеркивает важность бережного отношения к исторической памяти».
Вот насчет бережного отношения к исторической памяти, сохранения архитектурного наследия, формирования уникального облика и так далее — тут спору нет. А вот насчет повышения коммерческой значимости — вопрос. С одной стороны, директор по продажам девелопера городских кварталов Forma Кирилл Шавергин утверждает, что работа с объектами культурного наследия в целом позволяет девелоперу реализовывать интересные маркетинговые стратегии и повышает уникальность предложения.
Кирилл Шавергин директор по продажам девелопера городских кварталов Forma «Сейчас мы видим все больше покупателей, у которых есть спрос на историю. Для таких людей важна сопричастность к памяти города. Они устремлены в будущее, но не мыслят его без опоры на фундамент, который был заложен прошлыми поколениями. Покупка объектов недвижимости, связанных с историей, — часть их жизненной стратегии. В этом смысле чем больше исторического хранит в себе место, тем выше интерес у аудитории».
При этом партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков не думает, что исторические находки — основной фактор, оказывающий влияние на стоимость девелоперского продукта. Хотя, по его наблюдениям, при грамотном включении данных находок в маркетинговую стратегию они могут стать преимуществом.
Александр Стариков партнер архитектурного бюро Syntaxis «Если у здания или пространства есть интересная история, то ее можно транслировать покупателю, что всегда вызывает внимание, добавляет аргументов в пользу приобретения объекта. Разумеется, особо ценные находки могут притормозить стройку, и в таком случае важна позиция девелопера, который должен решиться на такой шаг. Поэтому реконструкция исторических объектов, особенно тех, что обладают охранным статусом или богатым прошлым, — довольно непростое дело, которое может выполнить застройщик с хорошим капиталом и запасом терпения. Для бизнеса подобный актив — скорее статусная история, способная усилить его репутацию на рынке».
Руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина оказалась еще более категоричной. По ее словам, сам по себе факт исторических находок не влияет ни на цену, ни на интенсивность продаж. Но он может повлиять на концепцию объекта, соглашается собеседница BFM.ru с мнением Александра Старикова.
Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента West Wind Group «Можно купить малоприметное здание, о прошлом которого нет интересных данных. Но в процессе редевелопмента нужно от чего-то отталкиваться. И если в подвале обнаружатся предметы старины, у объекта появится своя история. Основываясь на ней, проще выстроить концепцию, которая поможет в продвижении на рынке».
Вот только при обнаружении по-настоящему ценных артефактов на объект выйдут археологи и продолжат поиски предметов старины. Это может затянуться на годы, что очень негативно отразится на бизнес-процессах собственника, ставит точку Елизавета Ильюхина.