Как продать исторический центр города-миллионника: никому не нужная золотая жила

Культурные скрепы На форуме 100+ в Екатеринбурге почти каждый эксперт начинал свое выступление с восторженных слов, которые были адресованы историческим центрам российских городов. Города-миллионники сохраняют эклектику в архитектуре, по которой можно проследить ход времен. В исторических центрах, как правило, много мест для отдыха. Здесь все «обжито» и живописно. С точки зрения жителей, находиться в центре города приятно. Это традиция, «культурная скрепа». Однако застройщики сталкиваются в исторических центрах российских городов с целой серией проблем, начиная от несовершенного отечественного законодательства, заканчивая близкими грунтовыми водами, узкими для современного транспортного трафика улочками, а также необходимостью постоянного ремонта объектов культурного наследия. Кроме того, чтобы осуществить здесь даже точечную застройку, нужно пройти длительные и трудные согласования. По данным экспертов, лидером по количеству и продолжительности согласования в настоящее время является Санкт-Петербург. Строительство в историческом центре северной столицы практически не ведется. До момента начала стройки нужно изучить «культурный слой». Обнаруженные артефакты могут притормозить строительство на неопределенный срок. Сертифицированных экспертов по археологии по всей России около 130, очередь к ним – более полугода. Проблемы генеральных планов «В генеральных планах российских городов фактически нет ничего о развитии исторических территорий. Обычно обходятся общими словами о «большой роли объектов культурного наследия». Екатеринбург здесь не исключение. Проблема в том, что при разработке таких документов историки и культурологи работают отдельно, а экономисты отдельно», – считает руководитель мастерской планирования и анализа исторических территорий Института генплана Москвы Дмитрий Верховский. Как на федеральном, так и на региональном уровне, по мнению эксперта, наблюдается нехватка сотрудников в организациях, которые занимаются судьбой памятников архитектуры и культурного наследия. «Важно понимать, что состояние архитектурных памятников напрямую зависит от экономики каждого конкретного региона. Памятники – не инвестиционный лот, они требуют значительных вложений», – уверен Дмитрий Верховский. Екатеринбургские архитекторы, в свою очередь, подчеркнули, что при разработке генерального плана уральской столицы, принятом на ближайшие годы, учитываются все нюансы. Так, администрация города располагает 3D-моделью, что позволяет наглядно увидеть, как будущие архитектурные объекты впишутся в общее полотно. «У Екатеринбурга есть все инструменты для развития. Стабилизировать – самое простое. Самое сложное – строить», – отметил в ходе дискуссии на форуме 100+ начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга Руслан Габдрахманов. Исторические центры как комплекс вопросов Развитие исторического центра любого города представляется специалистам как комплекс вопросов – культурологических, социальных и экономических. Для каждого должен быть разработан индивидуальный регламент развития. «Стратегия развития города – это совокупность возможностей и вызовов, которые основаны на экономическом потенциале, а также инвестиционной привлекательности», – отметил руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM, бывший главный архитектор города Екатеринбурга Тимур Абдуллаев. Эксперты сходятся во мнении, что исторические центры российских городов должны представлять из себя эффективную экономическую модель, «уметь зарабатывать» на своей уникальности и привлекательности для жителей. «Центр никогда не дешевеет, он дорожает. Муниципалитету нужно разработать механику для увеличения ценности территорий. Нужно уметь брать территорию и придавать ей новое качество. С этим у нас пока не совсем ладится», – считает Тимур Абдуллаев. В целом, роль муниципалитета – это увязывать общественные мнения и интересы. «Градостроители находятся в той точке, когда нужно спрашивать общество. Вопрос в том, кто и как будет это общество спрашивать», – подчеркнул Тимур Абдуллаев, имея в виду необходимость получения объективной информации от всех заинтересованных сторон. В центре заработать легче На форуме было отмечено, что застройщики и инвесторы предпочитают не иметь дело с историческими зданиями, поскольку при их ремонте и эксплуатации возникает немало проблемных вопросов и скрытых нюансов. Главная проблема – необходимость крупных вложений в ремонтные и эксплуатационные вопросы. Кроме того, в России нет льготного налогообложения на такого рода имущество. Земля под такими объектами не может использоваться никак иначе, кроме их эксплуатации. Кроме того, она имеет широкий пограничный ареал с ограничениями в использовании. «Отели и торговые центры имеют льготы по имущественному налогообложению, а объекты культурного наследия льгот не имеют. Землю под ними выкупить невозможно, на ней может эксплуатироваться только этот объект. Земля возле культурного объекта по сути отчуждается», – отметил один из крупных уральских застройщиков. Застройщики считают, что ставки по налогообложению на объекты культурного наследия можно и нужно менять в самих регионах, а с обсуждением вопроса НДС выходить на федеральный уровень. Между тем исторические здания традиционно являются местом притяжения для жителей и гостей любого города. Особенно успешен в таких объектах ресторанный бизнес, ведь они находятся на центральных улицах. В Екатеринбурге трафик мест общественного питания в старых домах достигает несколько тысяч человек в день. Лучше, чем на Арбате «На Арбате, в центре Москвы, – полная каша, там границы участков и зданий накладываются друг на друга, в этом трудно разобраться. Строить невозможно», – сходятся во мнении эксперты. В Екатеринбурге в настоящее время насчитывается 800 объектов культурного наследия. «Екатеринбург – самый компактный миллионник в России, четвертый по величине город в стране. Это предполагает преобладание точечной застройки. Важно, чтобы новые объекты смотрелись гармонично с объектами культурного наследия», – считает руководитель департамента правового сопровождения инвестиционной деятельности застройщик «Синара-Девелопмент» Марина Гнилоквас. Эксперты считают, что гармония и эклектика, сочетание стилей, времен и форм – то, к чему рано ли поздно приходит каждый крупный город. Ранее сообщалось, что в Екатеринбурге на форуме 100+ рассказали о конфликте между архитекторами и градостроителями. Фото: ФедералПресс / Елена Ельцова, Евгений Поторочин, Максим Филиппович