Что делать, если новостройка закрыла вид из окна
На вторичном рынке недвижимости вид из окна на водоём повышает медианную стоимость квадратного метра на 12,4%, вид на парк — на 5,5%, а на лес — на 4,1%. Многие готовы переплатить за возможность смотреть на красивый пейзаж, а не на соседнее здание. Но что делать, если рядом строят новый дом, тем самым перекрывая обзор? В этом вопросе разобрались с юристом.
Почему видовые квартиры стоят дороже
Пейзаж — один из ценообразующих факторов на рынке недвижимости: квартиры с панорамным видом в среднем стоят на 10–15% дороже обычных. Чтобы выставить объект в выгодном свете, компании часто указывают, что из окон можно увидеть реку, городские достопримечательности, лес или парк. Проблема в том, что в юридическом поле понятия «видовая квартира» нет: эта характеристика относится исключительно к маркетингу.
Если вы переплачиваете за видовую квартиру, нужно добиваться, чтобы это было указано не только в рекламном буклете, но и в договоре, планировке, описании объекта или переписке с менеджером.
Екатерина Кудряшоваюрист, кандидат юридических наук, доцент, член Ассоциации юристов России
Может ли собственник на что-то повлиять
Важно сразу разграничить три сценария:
- Дом возводит ваш застройщик по согласованному проекту — вероятность отстоять свои права велика, но придётся доказать, что вас намеренно ввели в заблуждение.
- Объект принадлежит другой компании — повлиять практически невозможно, поскольку фирма, с которой вы заключали договор, не несёт ответственности за действия третьих лиц на чужих участках.
- Работы ведёт ваш застройщик по отдельному плану — здесь сложно получить выплату, поскольку новый дом не относится к изначальному соглашению.
Компенсация возможна, если докажете следующее: застройщик что-то пообещал, вы выбрали квартиру именно из-за этой характеристики, а результат оказался иным.
Также отметим, что компания не должна получать разрешение на строительство от жителей соседних домов. Исключение — если комплекс хотят возвести на территории, которую отвели под благоустройство.
Когда вам выплатят компенсацию
Нужно доказать, что вас обманули: компания знала, что рядом планируется стройка или в проекте изначально был предусмотрен дом, перекрывающий вам вид. В таком случае можно говорить о нарушении 10-й статьи закона «О защите прав потребителей», которая обязывает продавца предоставлять полную и достоверную информацию о товаре.
Если вы покупали квартиру на этапе возведения, обращайтесь к ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». В статье 8 сказано, что объект вам должны передать в заявленном виде.
Для укрепления своей позиции опирайтесь на постановление Верховного суда о том, что застройщики обязаны предоставлять участникам долевого строительства полную информацию о потребительских свойствах и характеристиках объекта, включая описание местоположения с учётом окружающей обстановки.
Как подтвердить нарушение
Вам потребуются план застройки, 3D-визуализации, скриншоты с сайта, видеоролики. Лучше на этапе покупки запросить у компании официальное письмо, где будет сказано, что она не планирует ничего возводить напротив вашего окна.
Как рассчитать компенсацию
По закону «О защите прав потребителей», если вам продали некачественный товар, вы вправе требовать соразмерного уменьшения цены, замены вещи на аналогичную или устранения недостатков. Так как сносить соседний дом никто не будет, а другие помещения могут быть распроданы, самый разумный вариант — компенсация. Ориентируйтесь на стоимость квартир с разным видом в одном доме.
Если объект соответствует договору по площади, этажу, планировке и техническим характеристикам, но вид оказался не таким, как ожидал покупатель, потребовать заменить квартиру почти невозможно. Закон даёт дольщику другие способы защиты: устранение недостатков, уменьшение цены, возмещение расходов или убытков, если нарушение доказано.
Как решают подобные споры
Обратимся к известному спору, когда жительница Москвы купила квартиру на первом этаже по договору долевого участия и обнаружила, что в метре от её окна находится газорегуляторный пункт. Он перекрывал вид и портил общее впечатление. Женщина попросила застройщика заменить квартиру на аналогичную, но получила отказ.
Пострадавшая обратилась в суд. Она отметила, что до неё не донесли полную информацию о товаре и это повлияло на её решение о покупке. Ответчик вину не признал, ведь формально дом соответствовал строительным нормам. Что первая инстанция, что апелляция правым посчитали застройщика. Но Верховный суд отменил постановления предыдущих инстанций и потребовал удовлетворить иск москвички о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов.
Что делать, если из-за стройки в квартире стало темно
Здесь речь идёт о другом нарушении, не зависящем от того, был ли вид из окна указан в договоре долевого участия. Закажите экспертизу инсоляции. Если были нарушены санитарные нормы, подавайте жалобу в Роспотребнадзор и исковое заявление в суд на застройщика. Вам выплатят компенсацию.
Как обезопасить себя на этапе покупки
Выбирайте дом в историческом центре, возле набережной, парка или заповедника. Шансы, что рядом начнётся стройка, будут минимальными.
Дополнительно перед покупкой:
- Запросите проектную декларацию, генплан, публичную кадастровую карту, градостроительные планы соседних участков, разрешения на строительство.
- Попросите добавить в договор пункт о видовых характеристиках квартиры.
- Сравните цену с аналогичными объектами в том же доме. Если стоимость выше из-за вида, нужно сохранить прайс, рекламные материалы, переписку, план этажа и описание квартиры.
Столкнулись с проблемой и не знаете, как её решить? Пишите нам на почту — life.rambler@rambler-co.ru. Разберём вопрос с юристами.
Риски при покупке квартиры в новостройке: как избежать ошибок и защитить себя