Что делать, если соседи по коммуналке шумят, мусорят и не оплачивают ЖКУ
В Москве доля коммуналок от общего количества жилых помещений составляет 2%. Многие из этих квартир остались ещё со времён СССР. Рассказываем, с какими сложностями можно столкнуться во время проживания с соседями и как решать спорные вопросы.
Коммунальная квартира — что это
Так называют помещение, которое находится в долевой собственности. То есть человеку принадлежит только часть квартиры или дома. Она может быть больше или меньше, чем у остальных соседей.
Почему возникают споры из-за общего имущества
В коммунальных квартирах выделяют два вида пространств — для совместного и личного пользования. Обычно у собственника есть одна или несколько комнат: там можно закрываться, по своему усмотрению расставлять мебель. Остальные помещения делятся между всеми жильцами — как правило, это:
- Кухня.
- Столовая.
- Ванная.
- Туалет.
- Коридор.
- Кладовая.
С ними у собственников и возникают сложности. Допустим, человек хочет сделать качественный ремонт в ванной или провести там дезинфекцию от тараканов. Остальные соседи могут не поддержать идею, потому что у них нет средств или желания что-то менять.
В коммуналке важно обозначить свою зону ответственности. Так как места общего пользования никому в полной мере не принадлежат, каждый стремится извлечь из них максимум пользы при минимуме вложений.
Как разделяются общие зоны на самом деле
Доля каждого собственника в общих пространствах пропорциональна площади его комнаты (Статья 42 ЖК РФ). Так что кто-то может занять на кухне больше места, чем остальные. Но нельзя полностью или частично оградить помещение: поставить замки, закрыть проход, установить перегородки.
Важно! Все спорные вопросы решаются голосованием. Чем больше у человека часть в собственности, тем «весомее» его мнение.
Что можно и нельзя делать в коммуналках
Правила прописаны в законах РФ. Перед тем как вступать в конфликт с соседями, ознакомьтесь с нормативными актами.
Продажа комнаты
Вы можете продать или передать свою часть имущества, но перед этим нужно предложить выкупить её остальным жильцам (Статья 42 ЖК РФ) — у них есть приоритетное право на вашу долю в общей собственности. Если они откажутся от сделки, попросите письменное подтверждение.
Сдача в аренду
Формально свою комнату вы можете сдать в аренду без разрешения остальных собственников, но на общие зоны это не распространяется. Скорее всего, вам всё равно придётся получить письменное согласие соседей, иначе они могут осложнить жизнь вашего жильца, закрыв ему доступ к кухне или туалету.
Ремонт
Разрешено менять мебель и переклеивать обои в своей комнате. Но любые изменения общих зон нужно согласовывать с остальными жильцами. Составить смету можете сами или обратиться для этого в управляющую компанию.
Взыскать с соседей деньги в судебном порядке будет сложно — придётся доказать, что проводить ремонт было необходимо (например, прорвало трубу). Для этого вам понадобится заключение Жилищной инспекции.
В силу статей 210 и 249 ГК РФ собственники общего имущества обязаны нести расходы на его содержание пропорционально размеру своей доли. Если соседи отказываются тратиться на общие помещения, которые требуют неотложного ремонта, обязанность по несению расходов может быть возложена на них судом.
Юрий АлександровУчредитель юридической компании «А.Лигал»
Уборка
Одному из проживающих нельзя просто перестать убираться на кухне или в ванной. Каждый собственник коммунальной квартиры обязан (Статья 30 ЖК РФ) содержать места общего пользования в чистоте и порядке.
Перепланировка
Она возможна только с разрешения соседей, даже если вы хотите сделать её в своей комнате (Статья 41 ЖК РФ). Лучше собрать со всех жильцов подписи. После этого можете подавать заявку на утверждение перепланировки в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Питомцы
Опирайтесь на региональные нормативные акты. Например, в Москве разрешено заводить кошек и собак в коммунальных квартирах, если у остальных жильцов нет аллергии.
Запрет касается только мест общего пользования. Так, в одном из дел суд при определении порядка пользования жилым помещением обязал не пускать собаку в коридор.
Курение
По закону курить в местах общего пользования запрещено, иначе вам выпишут штраф от 500 до 1500 рублей (Статья 6.24 КоАП РФ). Формально можно употреблять табак в своей комнате. Но у вас возникнут проблемы, если дым попадёт к соседям, в коридор, ванную или на кухню.
Шум
Для коммунальных квартир действуют те же правила, что и для остальных. Нельзя шуметь в ночное время и во время тихого часа. В разных регионах временные промежутки отличаются. Например, в Москве по закону «О тишине» нельзя громко включать музыку с 23:00 до 7:00, а также с 13:00 до 15:00. В противном случае вам выпишут штраф до 2 000 рублей.
Гости
В вашей комнате гости могут находиться в любое время. Но перед тем, как сидеть на общей кухне, лучше спросить согласия соседей.
Как разделить общее имущество и прописать обязанности
Чтобы избежать бытовых конфликтов, зафиксируйте правила совместного проживания в договоре — советуем составить его с юристом. Обычно там указывают:
- Ф. И. О., паспортные данные и контакты каждого собственника.
- Площадь коммунальной квартиры, количество комнат.
- Распределение долей, на каком основании они получены.
- Правила пользования квартирой.
- Дату и подписи сторон.
Нужно как можно подробнее прописать условия проживания. Например, в договор стоит включить:
- График уборки.
- Время пользования общим имуществом.
- Ограничения по количеству гостей.
- Порядок оплаты ЖКУ.
- Необходимость проводить косметический ремонт раз в какое-то время.
За неисполнение требований должны быть предусмотрены штрафы. Правила распространяются на всех проживающих, а не только на собственников.
Порядок владения и пользования общей собственностью определяется по соглашению (устному или письменному). Когда возникают разногласия, следует договориться с соседями. Если разговоры не дают результата, направьте проект соглашения о порядке использования общих зон почтой всем собственникам.
Что делать, если соседи не оплачивают ЖКУ
Жильцы обязаны вовремя оплачивать квитанции. Чтобы избежать споров, в своих комнатах установите отдельные счётчики, а общие суммы распределите:
- Вода, газ, электричество — количество проживающих в комнате разделите на количество проживающих в квартире, потом умножьте на объём ресурсов и тариф.
- Тепло — жилую площадь в собственности одного человека разделите на площадь квартиры, затем умножьте на объём ресурсов и тариф.
Если один человек откажется платить за ЖКУ, это отразится на соседях. После трёх-четырёх месяцев неуплаты вам перестанут поставлять коммунальные услуги. В такой ситуации остальным жильцам стоит заплатить за квитанцию, а потом взыскать сумму с должника через суд.
Как разобраться с соседом по коммуналке
Сначала попробуйте договориться с нарушителем. Возможно, он просто забыл помыть за собой посуду или выключить свет в общем коридоре. Постарайтесь не портить отношения, вам ещё жить с этим соседом. В том числе получать от него согласие на перепланировку и ремонт.
Если уговоры не помогают, вам нужно собрать доказательства нарушений. Снимите на фото или видео, как человек курит или устраивает ночью вечеринки. Когда вы спокойно просили соседа о чём-то в переписке, и вам отказали, сделайте скриншот диалога.
После этого вы можете:
- Вызвать полицию (когда речь идёт о шумном поведении или курении).
- Поговорить с юристом и обратиться в суд.
В первом случае приедет сотрудник правоохранительных органов и выпишет нарушителю штраф. Во втором — жильца обяжут исполнить ваши требования. Дополнительно можно будет компенсировать расходы на судебное разбирательство и взыскать моральный ущерб.