Москва отказывается от «хрущевок»

Президент России Владимир Путин назвал целесообразным снос «хрущевок» в Москве и строительство на их месте новых домов вместо капитального ремонта. Эксперты оценили стоимость реновации этих территорий в 3–4 трлн руб. На реализацию программы понадобится до 20 лет. Президент России Владимир Путин заявил в ходе встречи с мэром Москвы Сергеем Собяниным, что снос ветхих пятиэтажек и строительство на их месте нового жилья представляется ему правильным решением. «Я знаю настроение и ожидания москвичей. Ожидания связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением. Вопрос только в возможностях столицы, в бюджетных возможностях, в возможностях привлечения инвесторов и так далее», — сказал Путин. Градоначальник подтвердил, что «такой проект требует огромных финансовых ресурсов, значительных организационных, административных затрат», заверив, что возможности у города для запуска программы есть.

Масштаб стройки

По предварительным оценкам, может быть снесено 25 млн кв. м пятиэтажек, а на их месте построено 70 млн кв. м недвижимости, говорил журналистам в октябре 2016 года руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Чиновник уверен, что инвесторы обязательно заинтересуются программой реновации застроенных территорий, а в столице появится новый градостроительный потенциал. Программа, которая реализуется сегодня, была запущена в 1998 году. Она включает в себя демонтаж 1722 ветхих пятиэтажек общей площадью около 6 млн кв. м. По состоянию на 20 февраля в Москве осталось снести 71 дом, сообщили в департаменте строительства Москвы. Выполнить этот план город намерен в 2018 году. Муниципальные депутаты ранее заявили о необходимости сноса остальных ветхих домов, построенных в тот же период, общей площадью 25 млн кв. м. Идею поддержала общественная палата.

Нужны триллионы

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая оценила затраты на снос и строительство нового жилья общей площадью 25 млн кв. м для переселенцев из оставшихся ветхих пятиэтажек в 1,5 трлн руб., а для обеспечения эффективности всей программы реновации — в 4,2 трлн руб. По ее мнению, одними только бюджетными средствами расселить столичные «хрущевки» не получится, поэтому власти, скорее всего, будут делать ставку на привлечение девелоперов и инвесторов. Президент застройщика «Гранель» Ильшат Нигматуллин сказал RNS, что затраты на всю программу могут составить 2,5–3 трлн руб. В начале февраля Сергей Левкин говорил журналистам, что пока не представляет, где найти для этого бюджетные деньги, так как по сути предлагается реализовать программу, в четыре раза превышающую действующий план. «Где в общем контексте найти колоссальную сумму денег? Я считаю, что это не просто сложно, а, наверное, на сегодняшний день стартовать этой программе — мое личное мнение — даже невозможно», — говорил глава департамента, уточняя, что сегодня 70% средств городской казны тратится на развитие дорожно-транспортной инфраструктуры. В ходе встречи с президентом мэр Москвы заявил, что возможности у города для запуска программы есть. «Сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый. Мы рассчитались в основном с долгами, которые нам достались с прежних лет. В этом году неплохие поступления в бюджет, как я уже говорил, налога на прибыль, подоходного налога. Мы имеем запас прочности. Поэтому с точки зрения финансового запуска видим возможности у города», — подчеркнул Собянин.

«Печальное зрелище»

Собянин напомнил, что, по планам Хрущева, пятиэтажки возводились на срок «до строительства коммунизма». Но прошло полвека, коммунизм не наступил, а «хрущевки» остались. Город собирает средства на капитальный ремонт, которые, однако, рискуют оказаться выброшенными на ветер. «Балконы, которые провисают и, кроме как их срезать, больше их никак не отремонтируешь. Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов, и чтобы их отремонтировать, надо выломать все стены либо разместить отопление внутри жилых помещений, что уменьшит и так небольшое пространство. Канализация вмонтирована в стены между квартирами. Чтобы ее отремонтировать, надо снести перегородки между квартирами или вынести стояк. Но выносить некуда, потому что это уже купленное пространство. Подвалов нет в пятиэтажках, есть небольшое пространство. Чтобы его отремонтировать, надо вскрыть все полы на первых этажах. Стены находятся в очень плохом состоянии. Те, которые в хорошем состоянии, боюсь, что через 10 лет они тоже будут в таком же состоянии. Фасады: швы разошлись, стыки. Печальное зрелище», — описал ситуацию мэр.

Новый закон сноса

В рамках реализации действующей программы из-за недоработок в законодательстве многие инвесторы разорились, поэтому для запуска «второй волны» сноса нужен новый закон, сказал Собянин. «Необходимо изменить ряд норм, регулирующих градостроительные технические нормы. Мы строим в действующей городской застройке, не в чистом поле, поэтому необходимы специальные нормы, чтобы ускорять эти процессы. Если действовать по сегодняшним нормативам, они хороши для застройки в чистом поле. Но для таких проектов они значительно удлинят и усложнят процессы строительства», — сказал Собянин, заявив о готовности правительства Москвы такой законопроект подготовить. По мнению Марии Литинецкой и партнера Cushman & Wakefield Дениса Соколова, на реализацию программы понадобится до 20 лет. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов считает, что если в городе будет возводиться порядка 2 млн кв. м в год (в старых границах. — RNS), то завершить программу возможно через 12–13 лет.

Инвесторам нужно государство

Участие инвесторов в таких программах — необходимость, но город в любом случае должен выполнять все контролирующие функции, говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. «Это связано с тем, что расселение пятиэтажек — сложный процесс: необходимо согласование с жителями, строительство стартовых домов (для переселения живущих в сносимых домах людей, так называемый «волновой» метод), очень аккуратное и продуманное градостроительное регулирование новых строящихся зданий в части высотности, инфраструктурного и транспортного обеспечения, учитывая то, что строиться они будут в сложившихся районах», — пояснила RNS консультант. Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин называет главным сдерживающим фактором для инвестора более низкую рентабельность проекта, чем у традиционного рыночного продукта. Даже есть риск уйти в минус, так как застройщику нужно не просто снести «хрущевки» и построить новые дома, но еще и взять на себя задачу расселения жильцов. «Как вариант государство может взять часть нагрузки на себя (в особенности если потребуется ограничить этажность), тем самым сделав участие в подобных проектах более интересным для инвесторов. Кроме того, стимулирующим фактором можно считать выделение площадок под строительство в условиях их дефицита», — считает он. Партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский говорит, что в последние годы изменились нормы высотности застройки в Москве, требования по парковочным местам и инфраструктуре. «В связи с этим у девелоперов появляется два варианта: либо работать практически в ноль ради получения преференций по другим участкам в Москве, где они получат возможности строить полностью рыночные квадратные метры, либо реализовывать новые проекты в более высоких ценовых классах, а для переселенцев должно появиться жилье другого, стандартного формата, в которых общая площадь квартир будет соответствовать площадям в сносимых пятиэтажках», — отметил он.