Пятипроцентную ипотеку придется подождать
Снижение ставок по ипотеке до 5% годовых уже не за горами, обещает глава Сбербанка Герман Греф. Насколько реально такое удешевление заемных денег, когда именно оно может произойти и ждать ли резкого всплеска цен на недвижимость, как это уже происходило в ранние нулевые?
Не так давно Сбербанк вслед за снижением ключевой ставки Центробанком и замедлением инфляции в районе 3% снизил ставки по ипотеке в августе до 7,4–10% по новостройкам и до 8,9–10% по вторичному жилью. Греф уверен, что эта тенденция не только продолжится, но и россияне смогут стать свидетелями рекордно низкой для российской действительности ставки по ипотеке в 5%.
«Сегодня инфляция 3%, я думаю, что ставки 5% не за горами», – заявил Герман Греф.
Учитывая, что средняя по рынку ставка ипотеки составляет 10,58%, значит, Греф верит в удешевление заемных денег на целых 5,5%. Звучит на первый взгляд фантастично. В теории есть механизмы, которые могут привести к удешевлению ипотеки на 5%, говорит Кирилл Яковенко из «Алор Брокер». Первый вариант: у бюджета появляется некий новый, неизвестный ранее источник доходов - либо цены на нефть Brent возвращаются к 100 долларам за баррель.
Во-вторых, удешевить ипотеку можно за счет неограниченной эмиссии рубля, но тогда инфляция может быстро стать двузначной.
Третий вариант: инфляция в России снижается до рекордных 1-2%, как на Западе, либо сохраняется на текущем уровне в 4-5%, но тогда государство субсидирует ипотеку не на 700 млрд рублей, как сегодня, а в 4-5 раз больше, то есть на 3,5 трлн рублей.
«Все это сейчас сложно даже представить, любое подобное вмешательство государства может привести к отсроченному кризису», - говорит Яковенко. Впрочем, остается еще один вариант. Такое падение ставок по ипотеке могло бы произойти, если бы стоимость жилья резко снизилась - например, благодаря неким прорывным технологиям в строительстве и сокращению времени согласования проектов, говорит эксперт.
Возможно, конечно, Грефу что-то об этом и известно, но пока и этот вариант кажется малореализуемым. Неужели нам так и не узнать на практике, что такое пятипроцентная ипотека? Отчего же, это вполне возможно - но самое ранее через три года. А скорее всего - даже после 2020 года. И то при условии, что российская экономика будет расти и обойдется без каких бы то ни было катаклизмов.
«Если в экономике не будет кризиса и аномального бума, то есть условия будут нормальными, ипотека в 5% обоснована при инфляции в 2-3%. В настоящий момент ЦБ таргетирует уровень инфляции в 4%. Так что «не за горами» Грефа – вряд ли является перспективой ближайших 2-3 лет», - считает финансовый аналитик FxPro Александр Купцикевич.
За последние три года ставки по ипотеке действительно снижались - в среднем с 12,5-13% до 10,58% на данный момент. «Если за три года ставки потеряли всего 2%, то для того, чтобы они потеряли еще 3-5%, точно нужно более трех лет. Да и то при условии, что ставка рефинансирования и дальше будет снижаться так же активно», - аргументирует Сергей Звенигородский из УК «СОЛИД Менеджмент».
А как же Сбербанк, который так активно рекламирует свои новые варианты кредитования с аппетитными предложениями по новостройкам от 7,4 до 10% годовых? Стоит признать, что это все же маркетинговый ход. «Пока самая реальная ставка в Сбербанке – это все же 10,58%, а варианты с 7-9% имеют подводные камни в виде очень длительного срока кредита и массы других не самых выгодных условий. Не сомневаюсь, что с пятипроцентной ипотекой будет такая же история», - критичен Звенигородский. Он подозревает, что такими заявлениями Греф лишь пытается вызвать интерес будущих заемщиков именно к программам Сбербанка.
Впрочем, реклама своей компании – не запрещенный ход. Если после 2020 года ставки все-таки упадут до 5%, то не произойдет ли столь резкого удорожания недвижимости, как это отмечалось в 2000-е годы, при самом начале развития ипотечного кредитования? Тогда за пару лет квартиры так взлетали в цене, что за вырученные от продажи деньги можно было не только расплатиться с банком, но и купить еще одну квартиру, только меньшей площади и в менее престижном районе. Однако такое ценовое ралли на этот раз вряд ли повторится. Ведь ипотечная ставка будет снижаться долго и постепенно. К тому же предложение на рынке жилья стало больше.
«Однако в целом это может подогреть рынок, и в ближайшие несколько лет цены на недвижимость вполне могут значительно обгонять общую инфляцию. Со стороны больших бизнес-циклов это будет выглядеть как восстановление после провала последних двух лет. Однако это не будет напоминать ранние 2000-е. Тогда экономика отталкивалась от очень низких уровней. Сейчас провал был не настолько глубоким», - говорит Купцикевич.